Рынок коммерческих помещений в жилых проектах остается активным, но становится более избирательным. По данным RRG, в 2023–2024 годах продажи помещений стрит-ретейла в новостройках сохранялись на высоком уровне: 461 тыс. и 444 тыс. кв. м соответственно. При этом инвесторы все чаще выбирают более компактные лоты: средняя площадь проданного помещения снизилась. В Тюмени похожий тренд виден в структуре предложения — средняя площадь коммерческого помещения в продаже составила около 100 кв. м, что на 8% ниже год к году.
Для частного инвестора это означает смещение фокуса: важен не просто первый этаж в новом доме, а помещение, которое можно адаптировать под арендатора и при необходимости перепрофилировать. Особенно заметно это в новых районах. Здесь коммерческий поток не появляется в день ввода дома: сначала заселяются первые очереди, затем формируются маршруты к школам, детским садам, остановкам, паркингам, бульварам, паркам и набережным. Только после этого становится понятно, какие сервисы будут востребованы ежедневно.
Стрит-ритейл как часть жилого продукта
Встроенные помещения в жилых комплексах все реже воспринимаются как дополнительная функция к жилью. По оценке NF Group, стрит-ретейл в жилых кварталах перестает быть только сопутствующим элементом: в зависимости от расположения первых этажей внутри проекта могут формироваться торговые коридоры, а состав арендаторов становится одним из преимуществ жилого комплекса.
Для жителей это вопрос повседневного удобства: можно ли купить продукты рядом с домом, забрать заказ, выпить кофе по дороге в детский сад, попасть в аптеку, салон, детский центр или небольшой медицинский кабинет. Для девелопера — часть качества среды.
Поэтому застройщики все чаще проектируют коммерческие помещения не как набор свободных площадей, а как часть инфраструктуры района. Например, у Брусники доля коммерческих помещений зависит от класса объекта и контекста площадки: в среднем в проектах класса С она составляет около 5%, в В — 10%, в А — 15%. По факту этот процент может меняться в зависимости от экономики проекта и насыщенности локации.
Ликвидность: район, маршрут, помещение
Спрос на коммерцию в жилых кварталах не исчез, но стал требовательнее к качеству объекта. На рынке уже недостаточно купить любое помещение на первом этаже и ждать арендатора. Бизнес оценивает не только ставку, но и плотность населения, скорость заселения проекта, наличие конкурентов, удобство подъезда, возможность разместить вывеску и технические параметры помещения.
Для инвестора это означает, что ликвидность складывается из трех параметров.
Первый — район: количество будущих жителей, очередность ввода домов, расположение школ, детских садов, остановок, парковок и общественных пространств.
Второй — положение помещения внутри квартала: сильнее работают точки у площади, бульвара, набережной, входов в подъезды и маршрутов к образовательной инфраструктуре или парковке.
Третий — характеристики самого объекта: отдельный вход, витражи, правильная форма, высота потолков, возможность деления, инженерная подготовка и доступ для разгрузки.
Арендаторы: кто приходит первым
В коммерческой недвижимости нового района инвестор и предприниматель чаще находятся по разные стороны сделки. По данным Брусники, большинство покупателей таких помещений — инвесторы, которые затем сдают площади в аренду. Собственники бизнеса, напротив, чаще выбирают аренду: для них это снижает первоначальные вложения и позволяет быстрее проверить точку.
Эта разница определяет требования к помещению. Для инвестора важен не предпочтительный формат бизнеса, а круг арендаторов, которые смогут работать в конкретной точке. В новых районах первыми обычно появляются форматы повседневного спроса: продуктовые магазины, аптеки, кофейни, пункты выдачи заказов, хозяйственные и строительные магазины.
Профильные участники рынка называют наиболее востребованным диапазоном встроенной коммерции помещения площадью 40–120 кв. м. Такой размер подходит для пекарни, кофейни, небольшого продуктового магазина, аптеки, салона красоты или пункта выдачи заказов.
Когда район заселяется и базовые потребности закрыты, появляются бьюти-сфера, медицинские услуги, детский досуг, шоурумы и небольшие офисы услуг.
Поэтому в новых районах востребованы помещения свободного назначения: они позволяют менять арендатора по мере развития территории. Но универсальность работает только при достаточной технической подготовке — для общепита нужны вытяжки и санитарные условия, для ритейла витрина и разгрузка, для медицинских и детских форматов удобная планировка и понятный доступ.
Мастер-план как инструмент оценки спроса
Главная сложность покупки коммерции в новом районе — отсутствие полной картины спроса на старте. В сложившейся локации можно оценить поток, соседей, ставки и конкурентов. В развивающемся районе инвестор работает с прогнозом.
Этот прогноз должен строиться не на общей формуле «район вырастет», а на конкретных параметрах: количество квартир, очередность ввода, социальная инфраструктура, общественные пространства, транспортные связи, парковки, состав первых арендаторов. Если этих элементов нет или они разнесены так, что помещение не попадает в ежедневные маршруты жителей, риск долгой экспозиции выше.
Поэтому мастер-план для инвестора становится не презентацией благоустройства, а инструментом оценки будущего спроса. Школа, детский сад, бульвар, набережная, паркинг или площадь важны не сами по себе, а как генераторы регулярного движения. Коммерческое помещение выигрывает, если оказывается рядом с этим движением и технически подходит под несколько востребованных функций.
Брусника: три сценария для коммерции
В тюменских проектах Брусники можно увидеть три разных сценария для коммерции в новых районах: вход в формирующийся центр жизни, работа рядом с уже сложившейся городской средой и ставка на локацию, которая только набирает плотность.
«Республики 205» — пример раннего входа в район, который уже начал заселяться, но еще не раскрыл весь коммерческий потенциал. Первые дома сданы, жители переезжают, а дальше в проекте должен появиться событийный кластер — новая точка притяжения для района. Для инвестора это важно: спрос на первые этажи будет формироваться не только за счет жителей ближайших домов, но и за счет маршрутов к площади, школе, детскому саду и общественным пространствам.
В продаже там сейчас есть угловое помещение с выходом на площадь. Оно расположено на пути к детскому саду и школе — то есть в зоне потенциального регулярного пешеходного трафика. Среди характеристик объекта — потолки 3,3 м, правильная форма и большое количество окон. Стоимость помещения, по данным застройщика, составляет 21,12 млн руб.; заявленная выгода — 5,91 млн руб., или 22%.
«Зарека» работает по другой логике. Район развивается рядом с уже известными тюменскими локациями — Европейским микрорайоном, «Европейским кварталом» и «Домом у озера». Рядом уже есть среда, где коммерция стала частью повседневного спроса, а новая территория будет усиливаться за счет пешеходного бульвара, новых домов и выхода к набережной. Для инвестора здесь важен не только спрос внутри конкретного дома, но и будущий переток между соседними кварталами и общественными пространствам
В «Зареке» в продаже представлен объект на первом этаже 25-этажного дома. Помещение угловое, хорошо просматривается с нескольких сторон, рядом проходит пешеходный бульвар. Витражное остекление, потолки 3,9 м, два отдельных входа и возможность деления площади расширяют круг потенциальных арендаторов — от общепита и сервиса до медицинских, детских или торговых форматов. Стоимость помещения, по данным застройщика, составляет 30,88 млн руб.; заявленная выгода — 8,32 млн руб., или 21%.
«Октябрьский на Туре» — более ранняя ставка. Локация пока менее очевидна, чем районы рядом со сложившейся городской средой, поэтому здесь инвестор работает с более длинным горизонтом. Но у такого этапа есть своя логика: коммерческая инфраструктура еще не насыщена, а у первых операторов повседневного спроса есть возможность занять нишу до появления конкуренции.
В проекте доступно угловое помещение в 17-этажной секции рядом с подъездом. Для будущего арендатора важны большие витражные окна, правильная форма помещения и возможность зонирования под разные виды бизнеса. Рядом предусмотрены места для парковки автомобилей — это может быть значимо для форматов, которым нужен быстрый доступ клиентов или регулярная доставка. Стоимость помещения, по данным застройщика, составляет 17,93 млн руб.; заявленная выгода — 3,82 млн руб., или 18%.
Риски раннего входа
Коммерция в новом районе не становится ликвидной автоматически. Слабое помещение на первом этаже остается слабым, даже если район растет. Риски возникают, если дома заселяются медленнее, чем ожидалось, если рядом появляется много однотипных помещений, если технические параметры ограничивают круг арендаторов или если локация не попадает в регулярные маршруты жителей.
Поэтому ранняя покупка коммерции — это не покупка «до подорожания», а работа с будущей структурой спроса. Инвестор должен понять, кто будет жить рядом, какие сервисы понадобятся первыми, где будут проходить ежедневные маршруты и какие арендаторы смогут выдержать экономику этой точки.
«Республики 205». Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
«Зарека». Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
«Октябрьский на Туре». Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Реклама. ООО «Брусника», ИНН 6671382990, erid: F7NfYUJCUneVcwrdSziW
