Первые этажи в новых жилых кварталах перестали быть просто «нежилыми помещениями под магазин». Для девелопера это часть продукта, для жителей — инфраструктура у дома, для предпринимателя — способ попасть к понятной аудитории, для инвестора — актив, доходность которого зависит не только от цены квадратного метра.
Рынок уже воспринимает такие помещения как отдельный сегмент, но спрос становится более избирательным. Покупатели и арендаторы оценивают не просто «коммерцию в ЖК», а конкретную точку: кто будет проходить мимо, насколько помещение видно, какой бизнес там сможет работать и как быстро вокруг сформируется регулярная аудитория. Главный вопрос к такому помещению сегодня звучит не «сколько стоит метр», а «будет ли у этой точки ежедневный пользователь».
Не весь трафик одинаково полезен
Для бизнеса у дома важен не просто большой поток людей, а его повторяемость. Случайный прохожий может один раз заметить витрину и больше не вернуться. Жители квартала каждый день проходят одними и теми же маршрутами: от дома к машине, остановке, детскому саду или прогулочной зоне. Если сервис находится на этом пути, у него появляется не случайная, а регулярная аудитория.
На этой логике держатся форматы повседневного спроса: пункты выдачи заказов, аптеки, пекарни, кофейни, продуктовые магазины, салоны красоты, барбершопы, зоомагазины, бытовые сервисы, медицинские и детские форматы. Их объединяет не товарная категория, а частота использования. За такими услугами не всегда едут специально, но ими пользуются, если они находятся рядом и по пути.
Это видно и по составу коммерции в жилых комплексах. По данным RRG по Тюмени, на первых этажах таких проектов чаще всего появляются продуктовые магазины, аптеки, медицинские лаборатории, пункты выдачи маркетплейсов и сервисные операторы. Все эти форматы работают на повседневные задачи жителей: купить продукты, забрать заказ, зайти в аптеку или решить бытовой вопрос рядом с домом.
Поэтому предпринимателю важно оценивать не абстрактную «локацию в ЖК», а маршрут: где находятся входы в подъезды, куда люди идут утром и вечером, есть ли рядом парковка, остановка, прогулочная зона, двор, школа, детский сад или другой сервис, который уже собирает поток. Даже два помещения в одном доме могут иметь разную коммерческую ценность: одно стоит на повседневном маршруте, другое — в менее заметной части фасада.
Как площадь и формат бизнеса связаны между собой
Полезность коммерческого помещения начинается не с площади, а с соответствия формату. Одному бизнесу достаточно компактной точки на маршруте жителей, другому нужны инженерия, склад, отдельная логистика или возможность разделить пространство на несколько зон.
Небольшие помещения площадью около 50–60 кв. м чаще подходят для форматов с быстрым обслуживанием: ПВЗ, небольшой кофейни, цветочного магазина, зоотоваров или компактной бьюти-студии. Здесь важны понятный вход, навигация и возможность быстро принять клиента.
Площади 70–100 кв. м дают больше вариантов. В таком помещении уже можно разместить аптеку, пекарню, барбершоп, салон красоты, кафе или сервисный формат с несколькими зонами. На первый план выходят планировка, инженерия и то, насколько удобно клиенту находиться внутри, а не только зайти с улицы.
Более крупные помещения или объединенные блоки подойдут продуктовым магазинам, медицинским центрам, детским клубам, ресторанам, фитнес-студиям. Для таких форматов критичны не только метраж, но и складские зоны, санитарные требования, инженерные мощности и отдельные сценарии доставки.
Отдельно стоит оценивать помещения на уровне -1. Для классического стрит-ретейла это более сложный формат: он хуже работает на импульсный заход и случайную витрину. Такие площади подходят не всем, поэтому важны заметный вход, понятная навигация, возможность вывески и формат, ради которого клиент готов спуститься специально. Это может быть студия, пункт выдачи, специализированная торговля или другой бизнес не на проходном, а на целевом спросе.
Какие характеристики влияют на экономику точки
Характеристики помещения важны не сами по себе, а в связке с будущим форматом бизнеса. Отдельный вход позволяет работать независимо от жилой части дома: клиенту не нужно проходить через подъезд, а оператор может выстроить свой режим, доставку и навигацию.
Витражное остекление помогает форматам, которым нужен быстрый визуальный контакт с прохожим: кофейне, пекарне, аптеке, салону, магазину у дома. Высокие потолки дают больше возможностей для планировки, света, вентиляции, вывески и инженерных решений. Возможность объединить помещения расширяет круг потенциальных арендаторов: точку может рассматривать не только локальный сервис, но и сетевой оператор или бизнес с более сложной планировкой.
Но эти параметры нужно сопоставлять с аудиторией и маршрутом. Витрина дает эффект, если мимо действительно проходят люди. Большая площадь требует достаточного спроса и понятного оператора. Низкая цена входа важна для инвестора, но ее недостаточно, если помещение не подходит арендатору по инженерии, расположению или логистике.
Поэтому базовая проверка для предпринимателя — не только «сколько метров и какая ставка», а кто будет клиентом, почему он окажется рядом, сможет ли быстро зайти и подходит ли помещение под конкретный бизнес. Для инвестора к этому добавляется вопрос о будущем арендаторе: какой формат сможет занять помещение и сколько времени может занять его поиск.
Кейс: как это работает в «Октябрьском на Туре»
В «Октябрьском на Туре» в Тюмени предусмотрено 33 коммерческих помещения. Из них 28 — классические торговые помещения на первых этажах с отдельным входом, еще пять расположены на уровне -1. Площади варьируются от 48 до 127 кв. м, при объединении смежных помещений — до 300 кв. м. Высота потолков — от 3,4 до 3,9 м, предусмотрено витражное остекление. Стоимость, по данным девелопера, — от 9,03 млн до 21,76 млн руб.
Для коммерции это важно: помещения оказываются не отдельно от жизни квартала, а на маршрутах жителей. Именно повторяемость этих маршрутов создает базу для повседневного спроса.
Перспективное количество жителей района — 4,4 тыс. человек, еще 10 тыс. жителей находятся в шаговой доступности. Это дает коммерции не только внутреннюю аудиторию квартала, но и ближайшее окружение.
Дополнительный поток может дать планируемый в будущем линейный парк — за счет тех, кто приходит в район гулять и проводить время у воды. Для кофейни, пекарни, кафе, зоомагазина или небольшого сервиса это может стать усилением. Однако базовой аудиторией остаются жители. Прогулочный трафик зависит от сезона, погоды, наполнения территории и привычек горожан, а жилая аудитория возвращается в квартал каждый день. Поэтому коммерческая логика проекта строится прежде всего на регулярном спросе жителей, а парк добавляет к нему внешний поток.
Чем отличаются помещения в готовом и строящемся доме
Стадия готовности дома влияет на экономику помещения. В готовом доме предпринимателю проще оценить спрос: часть жителей уже заселена, маршруты начинают складываться, видно, какие сервисы нужны кварталу и какие форматы могут появиться рядом.
Строящийся дом — это другой сценарий. Вход в такую локацию может быть интересен инвестору на стадии формирования района, но трафик будет расти постепенно. Сначала сдается корпус, потом идет заселение, затем появляется спрос на сервисы. Для бизнеса это означает более длинный горизонт и необходимость финансового запаса. Для инвестора — риск простоя, если арендатор не готов ждать формирования спроса.
В «Октябрьском на Туре» есть оба типа предложений: в готовых домах 7-2 и 8, а также в строящихся 9 и 10. Поэтому сценарии выбора разные. Предпринимателю, которому нужна точка для запуска в ближайшее время, логичнее смотреть готовые дома. Инвестор, который оценивает развитие района на несколько лет вперед, может рассматривать строящиеся корпуса, но считать не только цену покупки, а срок выхода на устойчивую аренду.
Как инвестору оценивать коммерцию у дома
Для инвестора коммерческое помещение в жилом квартале — это не только покупка квадратных метров, но и расчет будущего арендного потока. В отличие от квартиры, здесь важно заранее понимать, какой бизнес сможет занять помещение, сколько он готов платить, какие вложения потребуются в ремонт и как быстро получится найти арендатора.
По данным RRG, ставки аренды коммерческих помещений в жилых комплексах Тюмени находятся в диапазоне 550–1 800 руб. за кв. м в месяц, а цены продаж — 108–255,5 тыс. руб. за кв. м. Это не готовая формула доходности, а рыночный коридор, с которым инвестор сопоставляет конкретный объект: его цену, площадь, состояние, расположение и потенциального арендатора.
В Бруснике отмечают, что сейчас в «Октябрьском на Туре» минимальная цена за квадратный метр среди коммерческих предложений компании. Для инвестора это может быть аргументом входа в проект на стадии развития локации. Но цена работает только в связке с другими факторами: маршрутом, заселением, техническими параметрами помещения и понятным спросом со стороны арендаторов.
На инвестиционную логику влияет и объем предложения. В «Октябрьском на Туре» часть первых этажей занимают квартиры, поэтому коммерческих помещений внутри проекта меньше, чем могло бы быть при полностью торговых первых этажах. Если квартал заселяется, а подходящих площадей ограниченное количество, это может усилить интерес арендаторов.
Устойчивость такого актива зависит от арендного спроса. По данным Avito, в первом квартале 2025 года спрос на аренду коммерческих помещений на первых этажах жилых домов в России сохранялся стабильным, тогда как активность в покупке снизилась. В Avito связывали это с тем, что инвесторы на фоне высоких ставок чаще выбирали банковские депозиты, а малый и средний бизнес продолжал искать помещения в аренду.
В эту рыночную логику укладывается и предложение Брусники: компания готова рассматривать аренду непроданных помещений в «Октябрьском на Туре». Это расширяет круг потенциальных участников проекта: он может быть интересен не только покупателям коммерческой недвижимости, но и предпринимателям, которым нужна точка в квартале с формирующимся спросом.
Долгосрочно на коммерцию влияет и развитие городской инфраструктуры: новые дороги, мосты, прогулочные маршруты и общественные пространства меняют направление потоков. Но для инвестора важен не общий потенциал района, а то, как эти изменения скажутся на конкретной точке: добавят ли ей видимости, доступности и регулярных пользователей.
Реклама. ООО «Брусника», ИНН 6671382990, erid: F7NfYUJCUneVcxXzZv1m
