Основатель тюменской строительной компании «Финская улочка» Юлиу Пантя подвел итоги 2022 года. Он поделился планами по развитию компании, анонсировал новые проекты, а также рассказал о том, что ждет тюменский рынок загородной недвижимости в 2023 году.
— Как оцениваете итоги рынка за прошедший год?
— Итоги рынка превзошли все ожидания. Согласно статистике по вводу жилья, на начало ноября в России было введено 90 миллионов кв. м. Если говорить об уровне жилья в ИЖС, то в этом году случился переворот. Годом ранее доля этого рынка составляла порядка 41% в общем объеме ввода, а в ноябре 2022 она достигла уже 61%. Это около 40 и 60 млн кв. м. в год к году. Таким образом, рост составил как минимум 30%. Бурное развитие рынка ИЖС связано с госпрограммами, с помощью которых можно приобрести жилье под 6 млн руб. для регионов, и 12 млн руб. для Москвы. Старт под 6% — это очень дешевые деньги, поэтому население страны стало активно их использовать.
Вторым важным фактором стала геополитическая обстановка, из-за которой ощутимо выросли цены на квартиры, вследствие чего дома сейчас строят в той же комплектации и по той же стоимости, что и квартиры. Раньше дома всегда были на порядок дороже, примерно на пару миллионов.
Когда произошло удорожание новостроек, люди стали понимать, что, условно, лучше купить за 8 млн руб. дом за городом, нежели квартиру в “человейнике” за эти же деньги. Да и дорога до работы нередко занимает меньше времени, чем езда из отдаленных частей города до центра. Люди начинают осознавать, что жить в многоэтажке по нынешним ценам уже не так выгодно. Приглядываться к загородке начали еще в 2020 году на фоне пандемии. Это был некий такой триггер, и объемы ввода сохранялись, но покупатели просили иную планировку, например, личный кабинет.
Еще один растущий тренд — покупка дома с готовым ремонтом, чтобы можно было сразу заехать. Со временем рынок загородной недвижимости будет становиться более цивилизованным. К тому же в 2022 году случилась еще одна знаменательная вещь — в 214 ФЗ приняли поправки, согласно которым теперь ИЖС можно строить через эскроу-счета, по такому же принципу, как строятся многоэтажки. Это приведет к дешевым процентам и послужит сигналом о том, что скоро крупные игроки придут на загородный рынок.
Ценность «Финской улочки» как компании в том, что мы создаем пространства. До этого все строилось за частные деньги и получался некий архитектурный винегрет, поскольку понятие красоты у каждого свое. Помимо этого, около 30% земельных участков покупают спекулянты, которые ждут, когда поселок застроится и за счет этого вырастет стоимость земли.
За счет того, что у «Финской улочки» инвестиционная модель финансирования, у нас есть деньги на входе в проект, и мы создаем именно пространства. Получается, что люди по умолчанию покупают уютный красивый дом, при этом он находится в ансамбле других объектов, выполненных в единой архитектуре: с общими пространствами, окнами в пол, открытыми придомовыми территориями – это совершенно иначе преподносит загородную жизнь.
Мы позиционируем себя как компания, которая меняет представление о рынке ИЖС. Все уже насмотрелись на то, каким он был. Мы же показываем, каким он может быть.
Сейчас строим по 40 домов на одной улице, это уже значительное пространство. Именно создание комплексно развитых территорий станет в ближайшие годы главной задачей для девелоперов. В центре проектирования должен быть покупатель. Это значит, что, когда девелоперы межуют землю, их главная задача должна состоять не в том, чтобы извлечь из этого максимальную прибыль, а в том, чтобы понимать, как там будут жить люди, исходить из их сценариев жизни. Такие вещи нужно продумывать в самом начале, ведь роль играет даже расположение домов относительно друг друга. Не должно быть такого, чтобы одна сторона была солнечной, а другая — теневой. Я думаю, что рынок ИЖС в ближайшие 5 лет будет одним из главных драйверов развития рынка недвижимости. Будет много решений, бурный рост и самые разные проекты.
— Правда ли, что для покупателя важен лишь сам факт наличия загородного дома или нужна еще инфраструктура и обеспеченность удобствами городской жизни?
— Конечно, важен комфорт. Сложность в том, что реализовать такую концепцию в коттеджных поселках довольно затруднительно. Это обусловлено тем, что концентрация людей на один квадратный километр в таких проектах гораздо меньше, чем в многоэтажной застройке. Для внедрения объектов коммерческой недвижимости в такие поселки есть конкретные показатели их заполняемости. Допустим, такие игроки, как «Пятерочка» и «Магнит», заходят в проекты только если в них проживает от 5 тысяч человек. Меньшее количество просто не позволит окупать точки. Получается, что в проекте должно быть построено не менее 2000 домов. У нас новых поселков с таким населением нет.
Здесь есть следующее решение — концептуальное проектирование пространств. Что-то похожее реализовано в ЖК «Ритмы», там создают коттеджи до четырех этажей и таким образом наращивают концентрацию населения, чтобы создать необходимую инфраструктуру. Там уже можно ставить и школу, и детский сад, поскольку проект рассчитан на 30 тысяч жителей. Но для “загородки” это сделать невозможно, потому что мы уйдем в другой чек. Поселки на 600 домовладений есть, например, в Москве. Там “каркасники” до 180 до 200 кв. м., в которых живут семьи с большим количеством детей. Там есть и рестораны, и школы, и торговые центры. Но дома при этом стоят от 80 млн рублей.
Что касается одноэтажного строительства, то решить эту проблему можно путем присоединения к готовым застройкам. Так, деревня Зубарево уже срослась с Перевалово и получается, что здесь есть и ТЦ, и школа, и детский сад. Может, качество не всех устраивает, но, по большому счету, минимальная инфраструктура все же есть.
Еще одно заметное изменение — портрет целевого покупателя помолодел. Если раньше это были люди предпенсионного возраста, которым ничего не нужно, кроме участка возле леса, то сейчас приобретатели загородной недвижимости – это семьи 30-40 лет с 2-3 детьми, с достатком выше среднего. Тюменский покупатель ценит свое время, у него другие запросы. Они хотят иметь фитнес-центры, школы. Факторы инфраструктуры критически важны, и дорога от работы до дома должна занимать не более 20 минут. Если это время увеличится до 30-40 мин., то такой продукт уже никому не будет нужен. Хотя, если город вырастет, тогда, возможно, ситуация изменится.
— Как на фоне геополитических событий поменялась стоимость строительства домов? Есть ли такие позиции, на которых пришлось сэкономить или вовсе отказаться?
— Особых изменений не произошло. Мы видим удорожание на внутреннюю отделку, а именно технику, инженерные коммуникации, краски, плитку и т.д. Что касается железа и арматуры — они упали в цене. Это связано с тем, что товары стали гораздо меньше экспортировать, их объем на внутреннем рынке вырос при том же уровне спроса. Простые ремонты стали дороже на 500-700 тысяч рублей. Если раньше можно было уложиться в 2 млн рублей, то сейчас общая смета выросла до 2,6 млн рублей. Требования покупателей продолжают расти. Когда мы предлагаем тест-драйв наших домиков, то люди говорят следующее: “Все нравится, но хочу сдвинуть вот эту стену”. А это уже совсем другая смета, поскольку конструктив дома изначально спроектирован таким образом, что данная стена является несущей. Тем не менее, видя такой запрос, мы изменили подход к проектированию некоторых домов. И теперь в них есть возможность передвигать стены так, как вздумается.
— Как устроена ваша компания? За счет чего вы привлекаете инвестиции? Даете ли вы какие-то гарантии доходности? Сколько нужно денег, чтобы к вам зайти?
— Порог входа на данный момент начинается от 2,5 миллионов рублей, и он постепенно увеличивается. Инвестиционная модель бизнеса – это просто метод финансирования. Наша задача – использовать разные деньги под разные цели. Для начального строительства модель частных инвестиций идеальна, потому что можно договориться с людьми, показать, какой проект мы собираемся реализовать. К примеру, 5 домов общей стоимостью в 31,4 млн рублей. Это позволяет нам постепенно покупать землю и строить объекты. Доходность зависит от того, сколько объектов мы продали. У нас есть договоренность с инвесторами по распределению доходов. То есть, со 100% прибыли от проекта мы, как организаторы, забираем 35%, а 65% отдаем инвестору.
Если говорить про фиксированную доходность, — то гарантий нет, так как все зависит от реализации проектов, рынок подвижен, постоянно происходят разные события. При стабильной ситуации прогнозировать доходность можно, но в текущих реалиях бывают и долгие сделки. При самом худшем сценарии доходность может составить порядка 10%. В случае непродажи объекта мы можем реализовать их по себестоимости и выплатить инвестору 10%. Все, что выше этого показателя, зависит от рынка. Средняя доходность по нашим проектам на сегодняшний день составляет 31% со средним сроком реализации 10 месяцев.
Это достаточно неплохие цифры. В будущем мы планируем выйти на банковское финансирование, что позволит увеличить доходность инвесторов, поскольку их средств будет привлекаться только 30%, остальное — деньги банка. А так как банку мы должны платить в районе 15%, то, получается, что вместе с деньгами инвестора мы сможем заработать больше. Инвестмодель позволит запустить обновление рынка, потому что когда строительство ведется на деньги частника, то у тебя не получится выпросить дополнительные средства на общее благоустройство, — ему это не нужно. Но когда появляются деньги на входе, то можно объединить усилия проектировщиков, дизайнеров, архитекторов и реализовать разные концепции.
В будущем мы ждем, что крупные игроки начнут заходить на рынок ИЖС. Это приведет к положительным изменениям, — появятся крупноформатные поселки. Застройщики могут предложить жителям больше дополнительных услуг. Я думаю, что это будет не просто “нарезка” участков, а годовые концептуальные проекты со своими управляющими компаниями. Всё это сделает рынок более цивилизованным и поднимет его на новый уровень. Но важно понимать, что для девелоперов заход на рынок ИЖС — это дилемма. С одной стороны, рынок загородного строительства увеличивается, его становится сложно игнорировать, поскольку это упущенная потенциальная прибыль, но с другой, они понимают, что маржа с продажи многоквартирных домов все же больше.
— Вы не боитесь конкуренции, если крупные застройщики придут на рынок ИЖС?
— Нет, я вообще не боюсь конкуренции, хотя и встречаются моменты, которые меня цепляют. Когда кто-то делает лучше, — это всегда драйвер экономики, я за конкуренцию, она стимулирует. Здоровая конкуренция — это сделать лучший продукт, задать тренд. Вообще прямых конкурентов у нашей компании нет, такой вывод мы сделали, проведя маркетинговое исследование по всей России. Да, в Тюмени есть, например, «Навигатор. Девелопмент», но они строят таунхаусы и не являются нашими прямыми соперниками. Да, когда анализируем показы, пониманием, что люди, готовые купить у нас дом, рассматривают еще несколько локаций, и «Зеленые аллеи» — одна из них. Мне нравится их комплексный подход. Для нас – это пример качественного развития инфраструктуры и благоустройства на большом пространстве.
И у нас, кстати, рядом с ними запланирован проект в Луговом на 6,7 га в 2024 году. Планируем несколько очередей, ГП-5 и ГП-6. Сейчас совместно с ГК “Денова” выстраиваем концепцию и продумываем коммерческое наполнение для качественного формата жилья.
— Вы вышли на московский рынок. В чем состоит его привлекательность для вас? Говорит ли это о том, что Тюмень перестала быть вас перспективной?
— Наша стратегия развития расписана на 10 лет. И в будущем мы видим себя как международную компанию. То, что мы вышли на Москву, — это первый сигнал. Сейчас смотрим в сторону Грузии: запустить первый проект там хотим в 2023 году. Через 10 лет мы планируем вывести бизнес на международный уровень, и к нам уже приходило несколько предложений об открытии филиалов «Финской улочки» в разных городах, в том числе в Крыму. Пока что мы отказались от этой идеи, поскольку в таких условиях сложно гарантировать качество продукта и контролировать различные элементы, которые потом могут негативно сказываться на общем представлении о бренде.
В Москве хотим развиваться как экосистемный девелопер. Выбор в сторону столицы обусловлен тем, что спрос всегда очень стабилен, чего нельзя сказать о региональном рынке. Там другая концентрация людей, все процессы происходят иначе. При этом осознаем, что это самый конкурентный рынок. если мы поймем, как там работать, то в дальнейшем сможем расширяться вообще в любом городе.
— Чего вы ждете от 2023 года?
— Жду, что легче не станет. Мы перешли в новую эру, названия которой я пока не могу подобрать. Эта тенденция продолжается с начала пандемии, и в следующем году многие ждут еще двух так называемых «черных лебедей».
Реклама. ИП Пантя Ю.М. «Финская улочка»
