Сложности на фондовом рынке, неустойчивость криптовалюты и неопределенность в международной экономике подталкивают инвесторов к сохранению своих сбережений в традиционных инструментах, таких как недвижимость.
В России в 2022 году случился настоящий бум вложений в заграничную недвижимость. Одним из перспективных направлений, по словам экспертов, является Турция. Почему именно эта страна и какие есть инструменты вложений в ее недвижимость, РБК Тюмень рассказал совладелец и директор по инвестициям компании RICH CAPITAL (ООО «РИЧ КЭПИТАЛ») Александр Игнатов.
Почему именно Турция?
«Сейчас мы с вами видим, что есть определенные внешние ограничения, которые не все готовы принять, поэтому мы увидели лавинообразный рост спроса со стороны российских граждан на недвижимость за рубежом. Причем это не только Турция. Кто-то покупает в инвестиционных целях, кто-то для получения временного вида на жительство (ВНЖ), кто-то переезжает надолго и перемещает свой бизнес в более благоприятную юрисдикцию. То есть у людей появляется необходимость и желание покупать недвижимость за рубежом», – говорит эксперт.
Из популярных для покупок направлений можно выделить также деловой центр ближнего востока – Дубай, но, несмотря на потенциал и огромные возможности этой локации, есть множество нюансов, о которых нужно помнить: ликвидность вторичного рынка вызывает вопросы, то есть войти легко, а вот чтобы выйти, нужно постараться. Также надо понимать, что экономика ОАЭ выросла на финансах англосаксов, и они там до сих пор имеют огромное влияние, что несёт риски для инвесторов из России в силу известных геополитических разногласий. Поэтому Турция выглядит более привлекательной. К тому же стоимость одного лота, будь это апартаменты или участок земли, в ОАЭ значительно дороже.
«Благодаря регулярным поездкам для проведения отпуска многие наши соотечественники хорошо ориентируются в Турции. В этом смысле мы пошли намного дальше и полностью освоились на территории. Во-первых, это собственная инфраструктура, офис в Анталии с экспертной командой, которая знает местный рынок и живёт в этой местности уже много лет. Мы видим спрос и потенциал строительства. С точки зрения экономических показателей, экономика Турция растет выше среднемировой. За последние десять лет у нее средний темп прироста ВВП порядка 6,3%, а мир растет порядка 3,9% в год.
Следующий момент – это то, что у нас в отношениях с Турцией минимальный страновой риск. Страна занимает весьма лояльную позицию во всей санкционной повестке по отношению к нам и имеет собственное мнение по поводу своей внешней политики. Более того речь не только о нейтралитете, но, скорее и о сотрудничестве – обсуждаются и реализуются очень крупные совместные проекты, в конце декабря глава Газпрома Алексей Миллер сообщил, что компания приступила к практической реализации газового хаба на территории Турции, о котором договорились на уровне глав государств в октябре, также реализуется строительство атомной электростанции Аккую под началом Росатома. Мы видим взаимную лояльность двух стран. Мощный рост товарооборота для замещения выпадающего российского импорта тоже нужно учитывать. Это те основные моменты, которые говорят о потенциале инвестиций в Турцию», – рассказывает Александр Игнатов.
По словам эксперта, Турция заинтересована в России, как в источнике прибыли, поэтому риск изменения политики по отношению к нам сравнительно низкий.
Способ инвестирования – ЗПИФ
Александр Игнатов пояснил, что вкладывать в турецкую недвижимость можно несколькими способами.
Покупать жилье самому очень сложно: студии и комнаты стоят от 70 тыс. долларов, и даже в таком ценовом сегменте их найти крайне сложно без знания рынка.
«Инвестиционно привлекательные, ликвидные лоты начинаются от 150 тысяч долларов, а это уже более 10 млн рублей. Не каждый российский инвестор обладает таким капиталом. Для кого-то это все сбережения, а в инвестициях нельзя всем капиталом заходить в один объект. Важна диверсификация.
Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) позволяет объединить капиталы разных инвесторов, для того чтобы реализовать какой-то крупный проект. Приведу простой пример. Скажем, есть интересные апартаменты к покупке, стоят 200 тыс. долларов, или чуть более 14 млн. рублей. Мы объединили 7 инвесторов по 2 млн.рублей от каждого и приобрели эти апартаменты. Ждём 6-9 месяцев, после чего перепродаём, фиксируем результат, и все инвесторы выходят с доходностью», – прокомментировал Александр Игнатов.
По словам эксперта, компания RICH CAPITAL предлагает принять участие в коллективных инвестициях в недвижимость и строительные проекты в Стамбуле, Анталье, Аланье, Бодруме и Фетхие через ЗПИФ «АКДЕНИЗ». Это закрытый паевой инвестиционный фонд под управлением ООО УК «РусКапитал».
Как работают инвестиции в недвижимость
Фонд может вкладывать средства инвесторов в строящуюся недвижимость, а после сдачи реализовать ее с прибылью или сдавать в аренду.
По такому же сценарию приобретаются земельные участки, на которых компания совместно с застройщиками реализует девелоперские проекты.
«А земля – это уже другие пороги входа. Например, сейчас мы приобретаем землю стоимостью 1 млн 500 тысяч долларов в Аланье и на этой земле будем возводить комплекс из шести вилл для последующей продажи. По нашим расчётам срок реализации проекта 18 месяцев и инвесторы заработают около 65% если перевести в годовую доходность. Одного инвестора не просто найти, а фонд позволяет найти сразу несколько, чтобы реализовать проект», – поясняет Александр.
Перспективными для инвестиций фонда выглядят объекты под реновацию – отели, дома, коммерческая недвижимость. После редевелопмента эта недвижимость также приносит хорошую прибыль. Ведь как правило эти объекты находятся в самых лучших локациях, но с течением времени потеряли актуальность, которую мы восстанавливаем.
Для крупных инвесторов мы можем реализовывать проекты индивидуально или даже создать отдельный фонд. А ЗПИФ «Акдениз» больше ориентирован на розничных инвесторов, которые готовы инвестировать более скромные суммы, не позволяющие зайти в интересные проекты в одиночку. Минимальный порог входа – от 1 млн рублей при условии, что клиент является квалифицированным инвестором. Присвоить такой статус при наличии оснований может управляющая компания фонда. Критерии присвоения статуса приведены в ст. 51.2 Федерального закона от 22.04.1996 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг». Перед покупкой паев инвестор должен подтвердить основания для присвоения указанного статуса и ознакомиться с правилами доверительного управления фондом.
Безопасность инвестиций
Любые инвестиции сопряжены с риском, это общеизвестный факт, при этом компания RICH CAPITAL как инициатор фонда «АКДЕНИЗ» вкладывает в него собственные средства.
«Нас три совладельца, объединили личные капиталы и наполнили фонд. По закону перед привлечением средств инвесторов, нужно сформировать фонд минимум на 25 млн. рублей. Мы в рамках ЗПИФа также являемся инвестиционным комитетом. То есть лицами, которые принимают решения, куда инвестировать денежные средства фонда. Сразу хочу заметить, что инвестиции через ЗПИФ – это, пожалуй, самый безопасный формат взаимоотношений между самими инвесторами и командой проекта из-за количества регулирующих органов, включая Банк России», – рассказал Игнатов.
Компания предлагает надежную платформу и экспертизу для инвесторов в их вложениях в турецкую недвижимость через фонд «АКДЕНИЗ».
«С точки зрения надежности и сохранности самих средств, эти риски закрыты, потому что инвестор, покупающий паи, по сути, приобретает долю в недвижимости. Это вполне конкретные и надлежащим образом зарегистрированные объекты: земля, квартиры, нежилые помещения. И на ее дальнейшую реализацию может повлиять только неблагополучная экономическая обстановка в мире или стране. У нас есть расчеты на разные сценарии. При самом худшем варианте на аренде можно будет зарабатывать порядка 10% годовых в долларах или евро. Ну и конечно важным критерием для инвесторов выступает тот факт, что мы участвуем в фонде своим личным капиталом», – говорит эксперт.
Максимальная выгода
Целевую доходность, на которую ориентируется наша команда – это 25-30% годовых. Но эта доходность валютная, а не рублевая. Инвесторы в России покупают паи за рубли, деньги аккумулируются в фонде как имущество, дальше они конвертируются в нужную валюту и направляются на покупку отобранных объектов.
«Там несколько вариантов для расчётов: либо это турецкие лиры, либо доллары, либо евро. В лирах работать непривлекательно, потому что это неустойчивая валюта, которая имеет свойство быстро и много терять по отношению к доллару. Поэтому все расчёты производятся в долларах либо в евро. Так как с недвижимостью идет работа в иностранной валюте, то и для российских инвесторов доходность валютная. То есть, когда инвестор выходит из фонда, его активы конвертируются по текущему курсу в рубли», – рассказал эксперт.
Для кого инвестпродукт
В первую очередь он для людей, которые хотят инвестировать в зарубежную недвижимость и получать доходность в твёрдой валюте. Ну и конечно, как альтернатива для диверсификации своих вложений.
Портрет клиента – это предприниматели, топ-менеджеры и менеджеры среднего звена, у которых есть накопления и которые могут инвестировать от миллиона рублей.
«Если клиент покупает недвижимость через нас, мы можем помочь получить вид на жительство в этой стране. Инвестиции – это сохранить и заработать, ВНЖ – это дополнительная «приятность», которая делает процесс инвестирования ещё более привлекательным».
Сейчас в сети много сообщений об отказах в ВНЖ, отказы идут по основаниям аренды, да ещё могут быть и ошибки в заявке. В конце концов государство в первую очередь заботится о своих гражданах и не стимулирует приток тех, кто создает конкуренцию местному населению или станет дополнительной нагрузкой для социальной системы. Люди с капиталом всегда представляют интерес для экономики Турции.
Реклама. ООО «РИЧ КЭПИТАЛ» richcap.ru
