Во время кризиса и экономической нестабильности страхи покупателей возводимого жилья резко возрастают. РБК Тюмень узнал у экспертов рынка недвижимости, как подойти к выбору застройщика разумно, на что обратить внимание для повышения безопасности покупки и какие страхи являются надуманными.
Страх №1. Остаться без денег и без квартиры. Когда ЖК превращаются в недострои или сроки возведения затягиваются
Многие горожане готовы переплачивать за готовое жилье, лишь бы не вступать в долевое участие в строительстве. Потому что в новостях нередко появлялись новости об обманутых дольщиках и недострое. Однако с появлением эскроу счетов вопрос прозрачности сделки был решен. Счет эскроу - это современный расчетный и обеспечительный механизм. Средствами дольщиков застройщик ни воспользоваться, ни распорядится до окончания строительства и ввода строящегося многоквартирного дома не сможет, поэтому именно счет эскроу выполняет защитную функцию.
«Оплата по договору участия в долевом строительстве производится дольщиком на счет эскроу, а финансирование строительства банк производит из кредитных средств, которые предоставляет застройщику сам. Продажи, то есть наполнение счетов эскроу, влияют на процентную ставку по кредиту застройщика на строительство. Растратить средства дольщиков попросту невозможно. Если дольщик по какой-то причине расторгает договор, то деньги ему возвращаются именно со счета эскроу. И все это контролирует кредитующий банк», — пояснила директор по правовым вопросам застройщика «Меридиан» Ирина Тарасова.
Если сроки сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию застройщиком нарушены, дольщик вправе требовать уплаты неустойки. По мнению эксперта, самая эффективная защита интересов дольщика — это право в одностороннем порядке отказаться от договора участия в долевом строительстве. Оно возникает, если просрочка составляет более двух месяцев. Застройщик же обязан в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения сделки возвратить денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование деньгами.
Страх №2. Большие финансовые потери. Цены выросли, придется переплачивать, а затем еще тратиться на ремонт и обустройство
Цены на квартиры с начала года выросли уже на 10-30% из-за увеличения стоимости строительных материалов. Металл подорожал на 100%, утеплитель – на 60%, облицовочные материалы — на 17%. И цены продолжают расти. Потому, если вы планируете купить квартиру или построить загородный дом, то нужно делать это прямо сейчас, ведь каждое промедление ведет к удорожанию жилья.
Потому некоторые компании разработали программы по сдерживанию цен. Так, в «Стабилис» не изменяют сметную стоимость дома после выхода на строительную площадку, заказчик платит цену, указанную в договоре. Есть также застройщики, кто сдерживает рост цен, так как квартиры, которые сейчас в продаже, возводились до скачка цен на стройматериалы.
Что касается ремонта, то здесь тоже можно сэкономить: выбрать отделку от застройщика или зашить все работы по обустройству жилья в ипотеку.
«У специализированного застройщика «Звезда» все квартиры с отделкой White box, где нужны минимальные затраты в сравнении с ремонтом недвижимости в черновом варианте. Либо можно выбрать ремонт от застройщика, куда входят установка натяжного потолка, люстр, ламината и поклейка обоев и ремонт санузла: установка сантехники, кафеля и световых приборов. Более того, застройщик дает возможность включить стоимость этих работ в ипотечную сделку», — рассказывает директор по маркетингу и продажам Сергей Харциенко.
По словам директора по продажам СЗ СБК Ольги Милютиной, при выборе отделки от застройщика покупатель получает качественный, быстрый, современный и доступный вариант ремонта.
«Контроль качества от старта и до сдачи контролирует прораб со стороны застройщика. Важно отметить, что все работы принимаются по акту выполненных работ, и если у собственника возникнут вопросы или замечания, то их в кратчайшие сроки скорректируют», — говорит Ольга Милютина.
Также, по словам Милютиной, для покупателей очень актуален вопрос планировки. Цена за квадратный метр повышается практически еженедельно, поэтому спрос на квартиры с эргономичным пространством растет. «Потребитель задумывается не только о том, где покупать квартиру, но и о том, какие планировки предлагает застройщик. Мы в ЖК «Акватория» предлагаем более 60 видов планировок: от уютных студий до квартир свободной планировки с индивидуальными и общими террасами. Есть и квартиры евроформата: с большими гостиными и ванными комнатами с окном, квартиры на первых этажах. Выбрать можно под любую семью или человека», — поясняет пердставитель СЗ СБК.
Еще один совет: при покупке жилья узнайте у застройщика про действующие акции, скидки и с какими банками он сотрудничает, зачастую это и дает дополнительные бонусы и позволяет упростить одобрение и получение денег.
Страх №3. Ненадежный застройщик и, как следствие, некачественные квартиры
«В первую очередь при выборе недвижимости покупатель должен обратить внимание на застройщика и его опыт. Сейчас есть все возможности, чтобы изучить этот вопрос досконально: от сайта девелопера до рекомендаций друзей или знакомых. Во-вторых, ключевым являются документы застройщика по объекту. Все они обязательно должны быть в свободном доступе на сайте компании. Кроме того, документация должна в полном объеме присутствовать на сайте дом.рф. Это документы на земельный участок, разрешение на строительство, проектная декларация, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации» , — поясняет представитель специализированного застройщика «Звезда» Сергей Харциенко.
К тому же после выдачи ключей собственнику ответственность за обслуживание квартиры частично несут застройщик и управляющая компания. Застройщик дает гарантию на конструктив здания (5 лет), инженерное и техническое оборудование (3 года). Потому не стоит самостоятельно устранять все выявленные недостатки, сразу обращайтесь к компании, построившей дом. Кстати, часто у застройщиков есть собственная управляющая компания, это дает уверенность в грамотном и качественном управлении после сдачи объекта.
«Заранее избавить себя от промерзаний или излишнего шума можно, обратив внимание на то, из каких материалов возведен дом, — комментирует директор по продажам СЗ СБК Ольга Милютина. – Так, монолитно-каркасная система, в отличие от кирпича, дает равномерную усадку, к тому же, если сравнивать с панельным исполнением, то нет промерзаний, и отлично изолирует шум. Например, в ЖК «Акватория» как раз монолитно-каркасная система».
Как рассказал юрист Валерий Савичев, при выявлении недостатков приобретаемого жилья покупатель вправе требовать от застройщика их бесплатного устранения либо скидки, сравнимой с рыночной стоимостью необходимых ремонтных работ, либо денежной компенсации. Для этого нужно оформить претензию с приложением экспертного заключения. Если застройщик отказывает в компенсации, то покупатель вправе обратиться в суд.
Страх №4. Плохая экология района
Один из определяющих факторов при выборе района для покупки квартиры или строительства дома – экология. Эксперты советуют при осмотре объекта обращать внимание на расположение вблизи промышленных объектов, фабрик, заводов, свалок и автомагистралей, на которых бывают дорожные заторы. Далее посмотреть «розу ветров» и убедиться, что ветер не будет приносить выбросы предприятий или неприятный запах в сторону выбранного дома.
Также об озеленении района нередко заботятся сами девелоперы. Так, специализированный застройщик «Звезда» возводит жилой район «Краснолесье», который окружен с трех сторон лесным пространством.
«Мы как застройщик планируем посадить плодовые деревья на его территории, оборудовать ливневые сады и вертикальные, ползущие по стене растения. Еще отличительной особенностью «Краснолесья» будут урбан-огороды – общественные палисадники, где жители самостоятельно смогут выращивать цветы, овощи и пряные травы. Для поддержания экофилософии в районе будут организованы места для сбора и утилизации ветоши и макулатуры, а также батареек, градусников и ртутных ламп», – рассказывает директор по маркетингу и продажам специализированного застройщика «Звезда» Сергей Харциенко.
Возможность выбрать квартиру с красивым видом на реку и не переживать о том, что перед вашим домом появится новая застройка, дает и СЗ СБК в ЖК «Акватория». Здесь девелопер использует разноэтажную застройку (до 10 этажей), все дома расположены оптимально друг от друга и между ними большие дворовые территории (до 100 м).
Страх №5. Неразвитая инфраструктура
Радость от покупки квартиры в новостройке может омрачить полное отсутствие инфраструктуры. В новых районах нередко не хватает магазинов, банков, садов, школ и поликлиник. Потому оценивайте перспективы развития района.
«При выборе квартиры чаще всего потребителя волнуют три момента: цена, район, инфраструктура. Когда мы искали землю для стройки, то не просто так остановились на районе «Тура». Сейчас это новый, развивающийся район. Более того, территория нашей застройки – красивое место на лоне природы возле реки. Основная задача, которую мы перед собой ставили, – это создание не просто двух домов с концепцией, а целого макрорайона со своей инфраструктурой. В ближайшие годы у нас застроится только одна часть района. Сейчас сдана первая очередь, в стадии возведения находится вторая. На этом мы не планируем останавливаться. Здесь для жильцов уже доступны большой двор (100 метров), амфитеатр для творческих вечеров, спортивные площадки для футбола, баскетбола, волейбола. А в будущем откроется собственный парк качелей, магазины, кафе, пекарни и многое другое. Для своего клиента мы планируем создать комфортную среду для жизни, работы и отдыха», — комментирует представитель СБК Ольга Милютина.
Страх №6. Быть обманутым при составлении договора либо нарваться на «черных» риелторов
Недобросовестные застройщики и «черные» риелторы нередко прибегают к уловкам, которые могут вылиться для покупателей в дополнительные расходы. Например, в договор вносится пункт, что обязательства по погашению коммунальных платежей обязан нести дольщик не после передачи ему квартиры, а с момента ввода ЖК в эксплуатаци.
Еще один прием — указание стоимости квартиры в условных единицах без привязки к фиксированным цифрам. Это также может обернуться для покупателя существенной переплатой.
Проверить чистоту сделки могут профессиональные риелторы. Посредника в покупке недвижимости нужно искать не на сайтах объявлений, а обратиться в известные в городе агентства недвижимости, у которых много положительных рекомендаций. Лучше заплатить комиссию агенту и быть уверенным в законности всех подписываемых документов, чем оказаться обманутым на сотни тысяч или миллионы рублей.
Перед подписанием договора и с застройщиком, и с риелтором попросите несколько дней на его изучение и проверку у юристов. Грамотный юрист всегда заметит попытки уйти от ответственности или обмануть дольщика в договоре. Если же вам отказываются давать время на ознакомление с документами – это может быть сигналом к тому, что риелтор или застройщик что-то скрывают.
Страх №7: Довериться непрофессионалам
Застройщиков на надежность проверить помогут риелтор или юрист. А вот кто проверит фирмы, которые предлагают под ключ построить загородный дом? А ведь в регионе на 50% вырос спрос на частные дома. И здесь бытует мнение, что строить самостоятельно дешевле и профессиональнее.
«Строить дом самому или с бригадой дешевле», — так рассуждают многие. Но, помимо финансов, также нужно учитывать потраченные время, нервы и усилия. Профессиональная строительная компания берет на себя сложности по работе с бригадами, инженерами, сметчиками, поставщиками материалов — с каждым нужно говорить на профессиональном языке, к чему готов не каждый заказчик. Вы экономите время и нервы, так как все вопросы за вас решают специалисты. За каждый объект компания несет гарантийные обязательства и репутационные риски. Иначе говоря, фирме выгодно качественно завершить строительство вашего дома», — рассуждает Максим Пичугин, руководитель отдела маркетинга строительной компании «Стабилис».
— Если хотите индивидуальный дом сложных форм с нестандартными и нетипичными решениями, то рядовая бригада, скорее всего, не справится, так как не имеет достаточного опыта работы. Не каждая бригада умеет правильно читать проектную документацию и не всегда способна разобрать тонкости строительных решений. Если не хотите лишних «головных болей» в перспективе, стоит переложить ответственность на профессионального девелопера».
Также помните, что при составлении договора с фирмами по возведению дома все документы лучше заранее отдать на изучение юристу, чтобы он проверил чистоту сделки и помог максимально обезопасить предстоящуюю сделку.