– Сколько лет существует ваша компания на рынке? В каких регионах вы работаете и как изменилось качество строительства за это время?
Компания “Брик Приемка” существует на рынке уже 8 лет. За это время мы посмотрели примерно 60 тыс. объектов в 43 городах России. Также у нас был международный опыт приемки объектов. Мы осматривали недвижимость в Дубае.
За это время качество новостроек поменялось сильно. Мало стало отклонений по стенам. Во всех городах, где мы принимали квартиры, заметно улучшились эти показатели. Сейчас все отклонения по стенам в пределах допустимых значений. Бывают единичные случаи, когда отклонения превышают.
Застройщики понимают, что просто так они не смогут сдать объект, потому что на приемку приходят не дольщики, которые не разбираются в строительстве, а технические специалисты. Соответственно, нужно делать работы качественно. Поэтому результат есть, и мы его видим, но, так как сейчас вводят новые требования, более лояльные для застройщиков, мы прогнозируем, что в перспективе качество строительства может снизиться.
– Если говорить об особенностях качества строительства в Тюменской области, вы бы могли сказать, что у нас оно высокое? Вообще насколько наши застройщики добросовестно себя ведут?
– Я бы хотел отметить, что в Тюмени качество строительства достаточно высокое, по сравнению с другими регионами России.
Представители застройщика ведут себя лояльно как с дольщиками, так и с нами – техническими специалистами. Конечно, еще остались застройщики, которые не готовы нас пускать на приемку квартир, но по большей части все проходит гладко.
Даже в случае, когда выявляются какие-то дефекты, застройщики пытаются их устранить в рамках обязательств по договору долевого участия, не доводя дело до суда.
Рынок приемки квартир в новостройках
– По данным Минстроя, за последние два года застройщики понесли убытки в размере 150 миллиардов рублей при взыскании компенсации за качество строительства. С целью поддержки строительной отрасли весной 2022 года, по инициативе и при участии Минстроя России, правительство внесло изменения в порядок приемки квартир в новостройках. Как это скажется на вашей работе и на покупателях жилья?
– Да, у нас вышло Постановление Правительства РФ № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства», в котором как раз отображен порядок и особенности передачи объектов.
В нем появился пункт, что если на объекте долевого участия отсутствуют существенные замечания, то дольщик обязан подписать акт приёма-передачи, а если есть существенные замечания, то стороны по договору долевого участия – застройщик и дольщик, – обязаны согласовать специалиста, который состоит в национальном реестре (НРС). Он должен либо подтвердить, либо опровергнуть выявленные замечания. При этом согласовать такого эксперта необходимо в течение 5 дней со дня возникновения разногласий по перечню дефектов.
Поэтому нововведения влияют на повторную приемку, потому что на первой приемке любой технический специалист может осмотреть объект. После этого определяется перечень дефектов, который передается застройщику официально. И, если в этом случае появляются разногласия, тогда согласовывается этот специалист.
– Если говорить о недостатках, что относится к существенным недостаткам, а что нет?
– Постановление Правительства РФ № 442 вышло в 2022 году. Потом у нас появилось Постановление Правительства РФ № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства». По сути, там та же самая формулировка, только поменялись сроки. Существенные замечания определяет технический специалист, который состоит в НРС.
Перечня существенных замечаний как такового нигде нет. Ранее были постановления, в которых были прописаны обязательные нормативные требования, но достаточно часто менялся этот перечень, и сейчас он нигде не зафиксирован. Поэтому сам согласованный технический специалист, который состоит в НРС, определяет существенность и несущественность недостатков. Из-за этого кто-то считает, что промерзание не является существенным замечанием, а кто-то – наоборот.
Компания “Брик Приемка” имеет в штате специалистов, которые состоят в НРС. Мы понимаем, что промерзание внешних ограждающих конструкций – это существенное замечание, потому что напрямую влияет на качество жизни при эксплуатации помещения. Если внешняя ограждающая конструкция холодная, чувствуется движение воздуха. На этой поверхности может образовываться конденсат при эксплуатации, из-за чего может появиться плесень. А это не допускается в соответствии с действующими нормативными документами, в том числе с СанПиН. Поэтому теплоизоляция здания – это важный момент, на который нужно обращать особое внимание при проектировании и строительстве.
Если касаться основного перечня дефектов, то к существенным замечаниям можно отнести и работу инженерных сетей. Это водонапорные трубы, канализация, работа вентиляции. Все дефекты, связанные с инженеркой, с эксплуатацией помещения будут классифицироваться как существенное замечание.
К существенным дефектам можно отнести расхождения в площади помещения в большую или меньшую сторону более чем на 5%. Также к существенным дефектам могут быть отнесены дефекты по инсоляции, то есть естественное освещение, искусственное освещение, отсутствие гидроизоляционного слоя в санузлах.
К несущественным дефектам можно отнести дефекты по чистовой отделке помещений: складки на обоях, зазоры между напольным покрытием и плинтусом, незначительные царапины на оконных конструкциях. Такого рода дефекты являются косметическими и могут быть устранены даже во время процедуры приемки квартиры.
– Если говорить о технических специалистах, на каком этапе их привлекают. Обращаются ли сами застройщики к компаниям, которые осуществляют независимую экспертизу, или чаще дольщики прибегают к данной услуге?
– Я могу сказать, что спрос за последние годы вырос кратно. Это обусловлено тем, что дольщики не разбираются в строительстве.
Есть много нормативных документов, которые обычный человек не может знать, а услуга приемки квартиры приемлема по цене для каждого. Поэтому дольщики предпочитают обращаться к техническим специалистам в этой сфере, чтобы профессионально проверить объект, который они купили, до подписания акта приема-передачи.
Что касается застройщиков, они тоже пользуются нашими услугами. Некоторые застройщики отправляют нам запрос на проведение технического осмотра жилого комплекса до того, как начнут его передавать дольщикам. Это показатель того, что застройщики хотят передать объект, который будет соответствовать всем требованиям.
На мой взгляд, это очень правильный подход, потому что независимая сторона, в лице технического специалиста, даст независимую оценку качества построенного объекта. Технический надзор застройщиков проверяет объекты перед сдачей, но со временем глаз замыливается. Поэтому и нужны такие технические специалисты, которые имеют опыт приемки других проектов.
– Какие чаще всего дефекты вы выявляете в последнее время?
– Это зависит от времени года, когда передается объект. Так как сейчас зима, то мы наблюдаем много вопросов по тепловизионному обследованию. Это инфильтрация оконных конструкций. Если из критичного, то это температура ниже точки росы опускается на стенах и внешних ограждающих конструкциях.
Также часто бывает, что марочная прочность стяжки не соответствует заявленным требованиям. Понятно, что когда чистовой отделки нет, мы косвенным методом, ударно импульсным, проверяем прочностные характеристики объекта, потому что они прописаны и в проекте, и в действующей нормативной документации.
Часто бывает что по проекту марочная прочность стяжки заявлена М-150, а по факту она ниже в 1,5-2 раза. Это тот дефект, который влечёт за собой большие траты, потому что стяжку локально не получится заменить, нужно менять полностью. А толщина проектной стяжки варьируется в среднем от 80 до 100 мм. Весь этот тоннаж нужно демонтировать, увезти и привезти новую стяжку.
Застройщики очень не любят, когда мы находим такие дефекты, но их, конечно, оставлять нельзя, потому что потом могут возникнуть проблемы на этапе отделки помещения. Например, если мы будем укладывать керамогранит, то он может отслоиться от поверхности пола, а это уже проблемы в эксплуатации помещения. Соответственно, такую стяжку лучше устранить до начала выполнения отделочных работ.
– После того, как были обнаружены дефекты и привлечен независимый технический специалист для их согласования, застройщики согласны устранить дефекты за свой счет?
– Это зона ответственности застройщика, потому что еще не было эксплуатации помещения. Дольщик не участвовал в строительстве объекта, он выполнил свои обязательства по договору: подписал договор долевого участия и внес полную оплату по договору. Поэтому все нарушения по качеству строительства и их устранение полностью лежат на застройщике. Если застройщик отказывается, то иски подаются в суд.
Поэтому важно правильно оценивать техническое состояние помещения. Для этого мы используем профессиональное оборудование.
– Вы наблюдаете, что на рынке растет количество компаний, которые занимаются независимой экспертизой?
– Надо разделить понятия: независимая экспертиза и приемка квартиры. Это немножко разные ниши, и регулируются они разными юридическими документами. Независимая экспертиза – это экспертиза, которую проводит строительный эксперт, он, как правило, работает по 73-ФЗ. Его квалификация должна быть подтверждена. Проверка обязана проводиться с использованием профессионального оборудования. А приемку квартиры может сделать любой технический специалист.
Мы первые запустили это направление в России. Такой услуги раньше не было. Если сравнивать, как было раньше и как сейчас, то конкуренция в этой нише большая. Сейчас в каждом городе есть технические специалисты, которые предоставляют такую услугу. Но тут вопрос не столько в том, сколько игроков на рынке, а в том, насколько качественно они проводят осмотры.
Наша компания независимо проводит осмотры: у нас нет задачи обидеть застройщика или встать на сторону дольщика. Наша задача — поднять качество строительства в России. Поэтому, если есть дефекты, мы их указываем, а если дефекты есть, но они проходят по требованиям нормативной документации, мы их не указываем. Хотя иногда дольщики просят указать их, но мы придерживаемся своей позиции в этом вопросе.
Новые стандарты качества
– Известно, что с 1 марта 2025 года застройщики смогут использовать собственные стандарты качества отделки квартир вместо требований технических регламентов. Как вы думаете, какое влияние это окажет на рынок в целом и в частности на отношения застройщиков и независимых технических специалистов, которые занимаются приемками. Кому вообще сейчас это выгодно?
– Уже вышел предварительный перечень минимальных требований от Минстроя. Поэтому мы понимаем, что сейчас застройщикам будет проще сдавать объекты. До этого была информация о том, что каждый застройщик может вместо того, чтобы пользоваться действующими нормативными требованиями, создать свои стандарты организации (СТО) и строить по ним. Но в их стандартах требования к выполненным работам должно быть не ниже минимальных требований Минстроя.
Технические специалисты, которые занимаются независимыми приемками квартир, будут придерживаться этих минимальных требований или требований, которые прописаны в СТО конкретного застройщика. Нам нужно будет изучить предварительно договор долевого участия и требования, которые прописаны в СТО застройщика. Но если застройщик не предоставляет эти данные, хотя они должны быть в свободном доступе, то мы будем проводить приемку с учетом минимальных требований Минстроя.
Застройщикам проще будет сдавать помещения, но никуда не денутся те дефекты, которые связаны с промерзанием, плесенью, инженерными сетями.
Если посмотреть минимальный перечень Минстроя, то он в основном касается чистовой отделки.
– Но ведь такие дефекты должны быть устранены еще до проведения отделочных работ?
– У застройщиков есть свой отдел, который занимается приемкой выполненных работ на разных этапах. По результатам каждой такой приемки должны составляться акты освидетельствования скрытых работ.
Поэтому, если дефекты не по отделке, а по предыдущим работам, то это зона ответственности застройщика. Дольщик никак не может проверить качество выполнения работ на промежуточных этапах строительства. Поэтому застройщику, как и ранее, нужно проводить предварительные приемки, оценивать качество работ на разных этапах. Если какие-то дефекты есть, составлять акты, чтобы подрядные организации, которые выполняли эти работы, устраняли выявленные дефекты, и только после этого приступать к следующему этапу работ.
– По данным Института развития строительной отрасли, с массовым предъявлением претензий и судебных исков со стороны профессиональных юристов сталкивались почти 70% опрошенных девелоперских компаний. Как вы думаете, в таком случае мы можем говорить о “потребительском терроризме” или нет?
Давайте начнём с того, что это судебные решения, которые подтверждают, что дефекты действительно есть. Соответственно, здесь нельзя говорить исключительно о «потребительском терроризме», потому что был подтвержден факт наличия дефектов.
Застройщики должны в первую очередь выполнять свои обязательства, а не прикрываться этими терминами.
Было больше исков, я уверен, просто где-то занизили, где-то вообще не удалось отстоять. У нас же такая многоступенчатая история в этом плане. Чтобы подтвердить наличие дефектов, сначала технические специалисты проводят осмотр, потом делают досудебную экспертизу, далее назначают судебную экспертизу.
То, что 150 миллиардов рублей отсудили, это прямой показатель того, что с качеством нужно работать. Не хотелось бы, чтобы минимальные требования были более лояльные, потому что это напрямую повлияет на качество строительства. А это то, над чем мы работали все 8 лет.
– С чем вы связываете то, что качество новостроек страдает?
– Недостаточный контроль, в первую очередь. Понимание того, что не все дольщики пойдут в суд, чтобы отстаивать свою позицию. В нашей практике очень маленький процент тех, кто идет в суд.
Наши клиенты, из числа дольщиков, хотят понять, есть ли в купленной квартире скрытые дефекты, которые могут повлиять на качество жизни в ней. И, в случае их обнаружения, чтобы застройщик устранил их за свой счет.
Нет задачи у дольщиков взыскать с застройщика какие-то определённые суммы. Но когда застройщик не устраняет и даёт понять, что он не будет ничего делать за свой счет, тут уже не остается другого выхода, как идти в суд и взыскивать.
– На каком этапе обычно дольщики привлекают вас?
– Когда застройщик официально пригласил на приемку квартиры, дольщик уже может к нам обратиться: согласовать дату осмотра и пригласить нас на него.
Самый первый осмотр должен проводиться с техническим специалистом для того, чтобы определить перечень дефектов и понимать, какие дефекты есть и как дальше действовать.
Но, прежде чем записаться на приемку квартиры после официального приглашения от застройщика, нужно перепроверить, ввели дом в эксплуатацию или нет. Часто бывает, что застройщик приглашает на предварительную приемку. Чтобы посмотреть объект и, если дефектов нет, то подписать акт приема-передачи с открытой датой. Потому что невозможно подписать акт приема-передачи, когда дом еще не введен в эксплуатацию.
Это хитрый ход, так как закон никак эту процедуру не регламентирует. Поэтому соглашаться на приемку можно только в том случае, если объект уже введен.
– С учётом того, что спрос на ИЖС растет, есть ли запрос на приемку ИЖС со стороны дольщиков и застройщиков? Какие там особенности?
– Запрос есть. Причём за последний отчетный период он вырос в 2-3 раза, потому что больше стали строить.
На самом деле при строительстве ИЖС тоже возникает много проблем, потому что частники полностью готовый результат передают, а там еще сложнее обстоят дела со знанием нормативной документации. К тому же не всегда дома строят по проекту.
Когда мы принимаем готовый результат, нужно особое внимание уделять этому, потому что, чтобы построить дом, нужно больше вложений, чем в квартиру в процессе эксплуатации.
В Екатеринбурге есть сообщество ИЖС, которое пользуется услугами профессиональных приемщиков, чтобы проводить технадзор в процессе строительства. Независимая сторона каждый этап оценивает и составляет акт освидетельствования. Это очень важный момент, потому что застройщики ИЖС и МКД должны составлять акты освидетельствования скрытых работ. Сейчас этого нет. А если на примере многоквартирных домов посмотреть, то акты освидетельствования скрытых работ подписываются не глядя. Вот ключ к тому, где можно улучшить, чтобы качество выросло.
Реклама. ООО Брик приемка. ИНН 6658565850. Сайт. ?Erid=2SDnjbrkMd6
