2024 год стал рекордным по объемам инвестиций в земельные активы. По данным аналитиков рынка недвижимости, в прошлом году по сравнению с 2023 годом инвестиции в площадки под жилье выросли в 2,2 раза, до 330 млрд рублей.
Последние два года застройщики активно искали земельные участки для будущих проектов, несмотря на начинающееся «затоваривание» на первичном рынке недвижимости. К началу 2025 года доля нераспроданных квартир на рынке новостроек в России достигла 69%.
Объем нераспроданного жилья стал расти с середины 2022 года. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), на конец 2024 года объем нераспроданного жилья в строящихся домах достиг 53 036 тыс. кв. м.
«В этом году мы не увидим уже такой большой объем выхода на рынок новостроек, потому что даже на сегодня у нас почти 4 млн кв. м анонсированы, при этом из них, если брать долю открытых продаж, 56% — это нереализованные квартиры», — отметила Татьяна Каргаполова.
Причиной этому стало увеличение объемов строительства на фоне ослабления мер поддержки строительной отрасли и охлаждения покупательского спроса. В 2022 году в России поставили рекорд по строительству жилья, введя более 100 млн кв. м. В последующие годы застройщики не сбавляли набраный темп, несмотря на ухудшение условий выдачи ипотечных займов с государственным субсидированием.
Стремительный рост земельного банка эксперт связывает с увеличением числа проектов в портфеле застройщиков. По мнению Татьяны Каргаполовой, застройщики рассчитывали на продление льготных программ, как это было в предыдущие годы, поэтому старались ввести как можно больше квадратных метров и, соответственно, расширить свой земельный банк для дальнейшего строительства, несмотря на то, что объемы ввода жилья начали превышать потребительский спрос еще до начала повышения ключевой ставки Центробанком России.
Также немаловажным фактором стала региональная диверсификация федеральных застройщиков и экспансия за пределы регионов региональных застройщиков. Региональная экспансия стала стратегией развития компании, доступной не только крупным российским застройщикам. Так, активное развитие программы реновации и комплексного развития территорий (КРТ) открыло новые перспективы и для региональных девелоперов.
В 2025 году эксперты прогнозируют, что объем инвестиций в площадки под строительство жилья упадет на 40%. При этом эксперты прогнозируют, что активность начнет расти ближе к концу года. Многие девелоперы накопили существенный земельный банк. Некоторые из них начнут оптимизировать активы и выставлять участки на продажу.
«Теперь продажи жилья резко падают, у девелоперов остаются нераспроданными тысячи квадратных метров жилья, а рефинансирование займов растет в цене. Поэтому долговая нагрузка увеличивается, что осложняет дальнейшие развитие бизнеса и снижает его маржинальность. Продажа участков позволяет застройщикам снизить кредитную нагрузку», — отметила Татьяна Каргаполова.
Управление земельным фондом, по мнению эксперта, становится ключевым инструментом для застройщика в условиях нестабильной экономической ситуации. Оптимизация использования земельных ресурсов дает возможность застройщикам быть более устойчивыми в условиях кризиса. Для этого необходимо проводить анализ активов. Менее рентабельные активы выставлять на продажу. При этом застройщику при планировании своего портфеля важно диверсифицировать его с точки зрения бизнес-направлений. То есть строить не только жилые проекты, но и, например, коммерческие. Соблюдая подобные принципы диверсификации, застройщик может с минимальными потерями преодолеть периоды.
«В период падающего рынка самое время вкладывать высвобождающиеся денежные потоки на приобретение земельных участков на перспективу. При этом собственники земли готовы рассматривать различные способы оплаты, том числе часть за квадратные метры готовой недвижимости», — отметила Татьяна Каргаполова.
Эксперт отмечает, что небольшим застройщикам сложно в текущей ситуации стратегически удерживать земельные участки для будущих проектов при отсутствии инвестиционных недорогих денег. В таком случае для достижения финансовой устойчивости им необходимо диверсифицировать источники финансирования, т.е. привлекать частные инвестиции через различные инструменты (кредиты, облигации, краудфандинг). Либо управлять земельным фондом, через реализацию, для поддержания текущих проектов.
Земельный банк — это ключевой актив застройщика, который характеризует долгосрочный потенциал развития компании. Эффективное управление им позволяет застройщикам не только выживать в сложных условиях, но и находить новые возможности для роста и развития бизнеса.
