1 марта 2025 года исполнилось девять месяцев с момента окончания программы льготной ипотеки с господдержкой — главного драйвера продаж на рынке новостроек на протяжении последних четырех лет.
Справка: Программа льготной ипотеки на новостройки под 8% («Господдержка-2020») была запущена в качестве антикризисной меры в 2020 году, завершилась 1 июля 2024 года.
Последние девять месяцев девелоперы адаптировались к новым неблагоприятным условиям рынка. Трансформация рынка недвижимости не могла не затронуть девелоперский продукт.
«Сейчас застройщики соревнуются не продуктом, а финансовыми инструментами: рассрочкой без первоначального взноса или субсидированной ипотекой», — прокомментировал ситуацию на рынке недвижимости директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев.
По мнению эксперта, это скоро закончится, и девелоперы снова вернутся к продукту. И, хотя жилье будет ухудшаться из-за рыночной ситуации, оно все равно будет лучше, чем то, которое строили 10-15 лет назад.
«За это время качество новостроек сильно поменялось. Мало стало отклонений по стенам. Во всех городах, где мы принимали квартиры, заметно улучшились эти показатели. Сейчас все отклонения по стенам в пределах допустимых значений», — оценил качество новостроек руководитель компании «Брик Приемка» Никита Киреев.
Справка: Компания «Брик Приемка» специализируется на профессиональной приемке недвижимости. За 8 лет ее существования на рынке специалисты компании посмотрели около 60 тыс. объектов в 43 городах России.
По словам эксперта, качество новостроек может снизиться из-за недостаточного контроля, улучшить его может независимая оценка и составление акта скрытых работ на каждом этапе строительства. С одной стороны, это поможет проконтролировать соблюдение строительных нормативов застройщиком, с другой — даст исчерпывающую информацию дольщику о качестве выполнения работ на промежуточных этапах.
«Так, в Екатеринбурге есть сообщество ИЖС, которое пользуется услугами профессиональных приемщиков, чтобы проводить технадзор в процессе строительства. Независимая сторона оценивает каждый этап и по итогу составляет акт освидетельствования скрытых работ. Это очень важный момент, потому что застройщики ИЖС и МКД должны составлять эти акты в соответствии со строительно-нормативными требованиями (СНТ) Сейчас это не развито. Например, при строительстве многоквартирных домов акты освидетельствования скрытых работ, как правило, подписываются не глядя, а в случае с ИЖС такие акты вообще составляю единицы. По-моему, это ключ к тому, что можно сделать, чтобы качество выросло», — сказал Никита Киреев.
По словам застройщика «Создатели», в условиях высококонкурентного рынка невозможно экономить на качестве продукта.
«Тюмень — это город с высокой конкуренцией в сфере девелопмента. Более 20 крупных застройщиков создают качественные жилые проекты с продуманной инфраструктурой. В такой среде есть два пути: либо снижать стоимость строительства, жертвуя качеством (что практически невозможно), либо продолжать развивать и улучшать проекты, удивляя покупателей. Несмотря на непростую экономическую ситуацию, застройщики сохраняют высокий уровень качества», — сказал директор по продажам компании «Создатели» Дмитрий Макеев.
О том, как изменения на рынке недвижимости отразились на продукте девелоперов, разбирались участники отраслевого форума «Трансформация продукта для девелоперов и новые финансовые инструменты», проводимого медиахолдингом РБК Тюмень в рамках премии «Девелопер года 2024». Генеральный партнер форума — компания «СтройМаркетингИнвест».
«Важно помнить, что конечный продукт — это не только квадратные метры, но и качество среды, в которой будут жить и работать люди. Оно напрямую зависит от того, из чего строятся дома, какие материалы используются, какие технологические решения применяются. Диалог с поставщиками и производителями — это не просто технический аспект. Это важнейший элемент всей системы, от которого зависит долговечность, безопасность и комфорт объектов недвижимости. Если мы хотим улучшать рынок, нам необходимо выслушать всех участников, включая тех, кто создает строительные материалы и технологии. Я уверен, что дальнейшие дискуссии должны включать мнение поставщиков, чтобы сделать наш рынок более прозрачным, эффективным и ориентированным на качество. Сместив фокус с девелоперов и власти на сам продукт — дома и то, из чего они построены, мы сможем действительно двигаться вперед», — сказал Дмитрий Кудинов, основатель компании «СтройМаркетингИнвест».
КРТ вытесняет точечную застройку
В портфеле застройщиков растет количество проектов, запущенных в реализацию по механизму комплексного развития территории (КРТ).
Справка: По данным Минстроя, в 2024 году Тюменская область вошла в пятерку лидеров по вовлечению земельных участков в комплексное развитие территорий (КРТ) — 27 проектов, 419 га, 3,5 млн кв. м. В Тюмени реализуется первый в России проект многоквартирного дома (МКД), разрешение на строительство которого было выдано по итогам первого в России аукциона, проведенного ДОМ.РФ, на право реализации проекта комплексного развития территории (КРТ). Это ЖК «Европейский берег 2.0» от федерального застройщика «Страна Девелопмент».
В настоящее время в Тюмени комплексное развитие территорий проходит на 20 участках общей площади 298 га. Один из этих проектов на улице Камчатской (район Лесобазы) реализует компания «ЭНКО». Застройщик является одним из лидеров в части реализации проектов по механизму КРТ. Сейчас в его портфеле два проекта.
По словам генерального директора по стратегическому развитию «ЭНКО» Михаила Продана, чем масштабнее проект КРТ, тем длительнее и детальнее должен быть подготовительный этап (не менее 1,5-2 года). На этом этапе важнейшими являются вопросы экономики проекта и распределения ресурсов.
«Комплексное освоение территории — это тренд. Точечная застройка остается в центре. На наш взгляд, КРТ очень ответственная работа, потому что необходимо подготовить мастер-план, все согласовать и успешно реализовать в течение 5-7 лет, невзирая на все макроэкономические вызовы», — заметил Михаил Продан.
По словам девелопера, при реализации проектов КРТ существует довольно много неочевидных факторов, которые влияют на его рентабельность. Например, до получения права на землю застройщик не может получить официального документа с расчетной стоимостью от сетевой организации. В такой ситуации крупные проектные институты незаменимые помощники для застройщиков, потому что могут проработать эти вопросы до получения документа. К тому же у них уже выстроен диалог с ресурсоснабжающими организациями, благодаря чему это получается быстрее.
«Мы помогаем застройщикам еще на стадии формирования технического задания земельного участка получать технические условия компании. Где ближайшая точка подключения, какая у нее есть мощность, и какие необходимо провести мероприятия, чтобы усилить именно эту зону. В этой части, государство тоже видит напряжение, и сейчас помимо плана на государственном уровне вводится согласование промежуточного документа, который позволяет всем участникам строительства, в том числе и с ресурсоснабжающими организациями, договориться между собой. Специально для масштабных проектов площадью 300-600 га, чтобы такую площадь обеспечить электроэнергией и другими ресурсами, необходимо создать отдельный дом вне проектной документации и провести расчет подводящих сетей, усиление и согласование на всех уровнях этого дома. И только после этого приступать к проектированию», — рассказал основатель компании «ТюменьЭнергоПроект» Юрий Антропов.
Участники форума подняли тему эффективности использования сетей при реализации проектов КРТ. Представители ресурсоснабжающих компаний отметили, что у застройщиков сложилась практика: при реализации крупных проектов на первом этапе запроса технических условий запрашивать завышенную по предварительным расчетам мощность, а затем корректировать ее.
По словам директор по развитию «СУЭНКО» Александра Вахитова, с 2024 года при присоединении сетей жилого комплекса ресурсоснабжающей организации необходимо выполнить расчет стоимости модернизации внешних сетей, поэтому важно корректное понимание запрашиваемых мощностей, которые закладываются в технические условия.
Справка: С 2024 года модернизация внешних сетей при получениях технических условий присоединения становится дополнительной нагрузкой для застройщиков и должна быть рассчитана проектом.
«Важны те мощности, которые мы с вами закладываем в технические условия. Если до 2024 года это влияло только на сети на территории жилого комплекса, то теперь необходим расчет стоимости модернизации внешних сетей, которую необходимо выполнить. И это касается не только сроков строительства объектов, но и возможности реконструкции уже действующих распределительных сетей. А на действующих объектах, выполнение работ сопряжено с тем, что необходимо вводить определенные отключения, ограничения, резервирования и так далее. Самое главное, чтобы у нас с застройщиками были синхронизированы сроки реализации мероприятий. Во втором полугодии прошлого года мы уже столкнулись с проектами, в которых это существенно повлияло на сроки и на стоимость реализации объектов», — пояснил Александр Вахитов.
По словам директор по развитию «СУЭНКО» Александра Вахитова, тема КРТ, с одной стороны, проблематична с точки зрения планирования и выполнения этих мероприятий, а с другой — это возможность планировать долгосрочную нагрузку необходимую для развития городской среды.
«Мы живем в сложившейся среде. Сейчас многие проекты, которые реализуются, они внутри города и это накладывает существенные системные ограничения с решением. Реконструировать объект внешней сети — это не вопрос одного дня, а 2-3 лет, так как при реконструкции таких объектов необходимо мигрировать мощность с другого объекта», — рассказал Александр Вахитов.
О некорректном определении тепловой нагрузки рассказал начальник перспективного развития подключения АО «УСТЭК» Евгений Граф:
«Зачастую застройщики направляют нам заявки с некорректным указанием величины тепловой нагрузки, и именно на эти данные мы опираемся при расчете платы за подключение».
Выходом из сложившейся ситуации эксперты считают совместное проектирование крупных территорий. Такой подход упрощает взаимодействие застройщика с ресурсоснабжающими компаниями и исключает ошибки.
«Отсутствие комплексного подхода к освоению крупных территорий зачастую приводит к недопониманию между ресурсоснабжающей организацией и застройщиком, избежать которого поможет диалог с застройщиком на всех этапах освоения крупных территорий. Так, мы сможем заранее рассчитать протяженность тепловых сетей, их диаметр и сроки, необходимые на строительство, что значительно упростит взаимодействие», — сказал Евгений Граф.
О важности проектирования при реализации проектов КРТ говорил генеральный директор ООО «Геопроект» Сергей Лесков.
«Есть три этапа в стадии строительства: градостроительный анализ, проектирование, строительство. На первом этапе много что упускается. Самое главное в стадии проектирования — это правильно составить задание на проектирование, потому что проектировщики делают только по заданию. Когда к нам приходит на согласование проектная документация, в ней заложены неэффективные системы от 15 до 20%. С каждого объекта при грамотно составленном задании можно экономить от 15 до 20% от стоимости проекта», — сказал Сергей Лесков.
Время мастер-планов
Мастер-планирование активно применяется застройщиками при реализации проектов КРТ.
Для большой комплексной застройки требуется отдельный подход не только с точки зрения строительства, но и проектирования инженерных сетей, и в этом процессе немаловажно согласование как с администрацией, так и с ресурсоснабжающими компаниями. По словам Александра Вахитова, сейчас время мастер-планов и совместного проектирования.
«Чем детальнее проект проработан, тем нам проще и быстрее найти оптимальное решение. Поэтому сейчас необходимо вместе с проектными организациями определить подход к наиболее рациональному использованию тех ресурсов, которые необходимы для каждого объекта. Каждый объект индивидуален. Реализация механизмов мастер-плана и КРТ помогает застройщикам наиболее качественно и оптимально проработать все необходимые планировки размещения на территории как самой жилой застройки, так и всей инфраструктуры», — пояснил Александр Вахитов.
Компания «ТюменьЭнергоПроект» одной из первых среди проектных организаций проектировала сети в рамках КРТ.
«Мы проектировали жилой комплекс «Беринг» для компании «ЭНКО». Это был технически уникальный объект. Было получено более 17 согласований от различных регулирующих органов: энергоснабжающих и ресурсоснабжающих организаций. Но самое главное — это последующее сопровождение строительства этого проекта», — рассказал Юрий Антропов.
Мастер-план как инструмент пространственного планирования города способен упорядочить хаотичную застройку, соединить городскую ткань и создать комфорт. Дмитрий Селивохин, главный архитектор КБ «Руспроект», главный архитектор центра стратегического развития «Сибирь», рассказал как этот инструмент работает в масштабе города.
В настоящее время формируется мастер-плана города Тюмени, получивший название «Врата Сибири». Проект включает территорию площадью 700 га. Это исторический центр города Тюмени, который попал в зону большого пешеходного кольца. Ключевую роль в нем будет играть архитектура и природная среда. По словам эксперта, изменения затронут внешний вид зданий и общественных пространств. Отличительной особенностью мастер-плана Тюмени станет детальная проработка проекта до квартальной застройки.
Мастер-план включает архитектурную концепцию, концепцию средовых организаций, развития общественных пространств, концепцию благоустройства пешеходных зон, а также единую транспортную схему города. Разработкой документа займется ГАУ «Институт Генплана Москвы» в консорциуме с проектно-консалтинговой компанией «Новая Земля». Это единственная компания, мастер-план которой был реализован. Все этапы по созданию мастер-плана будут публичные, и будут проходить на базе центра стратегического развития «Сибирь». Разработка мастер-плана рассчитана ориентировочно на год. По результатам его реализации планируется, что город Тюмень войдет в топ-10 самых зеленых городов России.
По словам Дмитрия Селивохина, в рамках проекта разработки мастер-плана будет создан зеленый каркас города.
«Каждая из территорий должна развиваться не точечно, а системно, то есть нет парка или сквера, а есть кольцо парков, единая пешеходная среда», — сказал Дмитрий Селивохин.
Что касается финансирования проекта, по словам архитектора, сейчас ищут источники, таким образом, чтобы обеспечить максимальную гибкость реализации мастер-плана.
В настоящее время в Тюмени уже реализуется в рамках мастер-плана проект сквера на улице Герцена, посвященного событиям специальной военной операции. В нем будет реализован новый подход к благоустройству городской среды. Этот сквер станет первой частью образовательного кластера.
Справка: Парковая зона около 2 га, разместится в историческом центре города, на территории снесенного долгостроя в квадрате улиц Герцена — Камышинская — Смоленского — Дзержинского.
Благоустройство — продукт
В проектах жилых комплексах переосмысляется роль благоустройства. Теперь это не дополнительная нагрузка на проект, а инструмент увеличения стоимости квадратного метра. Озеленение дешевле, чем техническая составляющая в проекте, при этом может увеличить стоимость квадратного метра на 10%.
«За последние несколько лет фактор «благоустроенный двор» стал одним из ключевых при выборе квартиры. Покупатели готовы переплачивать до 10% от стоимости квартиры, если рядом есть парк или какая-то рекреационная зона. При этом озеленение и в целом благоустройство стоит дешевле, чем твердые покрытия, но именно оно формирует тот комфорт, который мы ценим в жилой среде», — рассказал руководитель центра благоустройства архитектурно-брендинговой компании DEVISION Илья Курбатов.
По словам эксперта, доля расходов на благоустройство рассчитывается индивидуально для каждого проекта, так как зависит от его продаваемой площади, площади благоустройства и класса новостройки. В среднем уровень цен на благоустройство территории в проектах застройщиков класса стандарт варьируется от 2 700 руб. до 5 тыс. руб. на 1 кв. м.
«Итоговая стоимость благоустройства всегда зависит от нескольких факторов: конфигурации участка, нормативов, финансовой модели, принятой девелопером. Моя задача, как ландшафтного архитектора, найти идеальный баланс между продаваемой площадью и площадью участка, и соблюсти интересы всех стейкхолдеров», — пояснил Илья Курбатов.
Затраты на благоустройство окупаются в полной мере, так как оно становится визитной карточкой проекта.
Бренд или продукт?
Застройщики задумались о важности бренда. Все больше компаний вместо развития брендов жилых комплексов продвигают общий бренд застройщика. В условиях высокой конкуренции покупатель выбирает «проверенных» и узнаваемых девелоперов. Поэтому для многих застройщиков ребрендинг стал одним из эффективных инструментов маркетинговой стратегии компании.
По словам основателя TRIBE Russia Марины Юсовой, бренды стремятся создать образ самого себя. При этом есть различия в подходах в зависимости от класса продукта. Так, если для люксовых брендов этот процесс начинается с самосознания, то для брендов масс-маркета с помощью анализа конкурентов.
«Бренды масс-маркета обычно проводят позиционирование своего бренда с помощью анализа конкурентов. Для брендов класса люкс и премиум, наоборот, создание ДНК бренда — это взгляд внутрь себя: кто они, что из себя представляют и как хотят, чтобы их запомнили. Бренды стремятся создать образ самого себя. Как правило, в высоком сегменте, история создателя занимает центральное место», — пояснила Марина Юсова.
Переориентация на высокобюджетных клиентов
По словам основателя центра недвижимости «Метры» Анастасии Андрейчук, за последний год сильно изменился портрет покупателя недвижимости. Если раньше клиента больше интересовали качественные характеристики проекта, то сейчас — инвестиционная привлекательность. Покупатели недвижимости ищут устойчивые активы — коммерцию, апартаменты — проекты с высокой ликвидностью.
После отмены льготной ипотеки на смену рынку массовых продаж пришли эксклюзивные предложения. Коммерческая недвижимость и жилье повышенного класса комфортности остаются самыми устойчивыми сегментами. Коммерческая недвижимость стала альтернативой нестабильному рынку жилья. А бизнес-класс и премиум даже в кризис сохраняет ликвидность на уровне 90%, потому что эти сегменты покупают за наличные.
Девелоперы, которые продолжают строить моноформатные жилые комплексы, теряют долю рынка. По словам эксперта, стабильные продажи могут обеспечить мультиформатные проекты, которые предлагают разные форматы жилья.
ИЖС: от рынка субпродуктов — к рынку застройщиков
Объем сделок по ИЖС стабильно растает из года в год. Традиционно в Тюменской области свыше 40% от общего ввода жилья — это ИЖС. В прошлом году несмотря на макроэкономическую ситуацию, сохранилась тенденция роста, объем составил 42%.
По словам соучредителя и генерального директора компании «Загородная недвижимость Урала» Александра Свитенькова, происходящие изменения на рынке ИЖС увеличат стоимость объекта строительства. В такой ситуации по мнению эксперта необходимо повышать качество продукта.
«Застройщики ИЖС привыкли работать по схеме пирамиды, набирая новые подряды для завершения предыдущих. Сейчас рынок меняется, и дешевых домов больше не будет. Необходимо создавать ценность для клиентов, чтобы платили за качество, а не низкую стоимость», — сказал Александр Свитеньков.
Застройщики ИЖС готовы кредитоваться как МКД и строить по ДДУ, но сейчас останавливает высокая комиссия банков.
«Банки зарабатывают больше, чем я, при этом я несу всю юридическую ответственность. Моя маржа — 10%, а у банка — 16%. И я должен заложить эту сумму клиенту», — прокомментировал эксперт.
Справка: Компания «Загородная недвижимость Урала» провела 28 июня 2024 года первую сделку на рынке ИЖС по эскроу-счетам.
Подготовка — лучшая стратегия
Подготовка к будущему росту — лучшая стратегия на фоне падения спроса. Эксперты уверены, что ключевая ставка снизится, поэтому сейчас застройщикам нужно готовиться к этому.
«Ключевая ставка упадет, пусть это будет в 2026-2027 гг., а так как сейчас вывод на рынок новых проектов ограничен, то, когда это произойдет, возникнет дефицит предложения, а спрос у людей появится, потому что появятся финансовые инструменты продаж. Поэтому сейчас для застройщиков то время, когда нужно покупать земельные участки, при этом просчитывать все риски», — прокомментировала Татьяна Каргаполова, учредитель ООО «Аутсорсинговая компания «Статус».
По данным Сбербанка, более 80% покупателей недвижимости, которые приобретают квартиры от застройщиков в рассрочку с ежемесячным платежом, при благоприятных условиях смогут купить квартиру в ипотеку. По словам начальника управления ипотечного кредитования и развития сервисов Домклик Западно-Сибирского отделения Сбербанка Регины Рафиковой, сейчас застройщики стали осторожнее пользоваться рассрочкой.
«В январе 2025 года средняя доля рассрочки в продажах ТОП застройщиков снизилась до 43%. Застройщики стали осторожнее применять этот инструмент, поскольку им необходимо пополнять счета эскроу в Сбере для снижения ставки по проектному финансированию», — сказала Регина Рафикова.
В текущих условиях земельный банк — это ключевой актив застройщика, который характеризует долгосрочный потенциал развития компании. По мнению учредителя ООО «Аутсорсинговая компания «Статус» Татьяны Каргаполовой, эффективное управление им позволяет застройщикам не только выживать в сложных условиях, но и находить новые возможности для роста и развития бизнеса.
«Теперь продажи жилья резко падают, у девелоперов остаются нераспроданными тысячи квадратных метров жилья, а рефинансирование займов растет в цене. Поэтому долговая нагрузка увеличивается, что осложняет дальнейшие развитие бизнеса и снижает его маржинальность. Продажа участков позволяет застройщикам снизить кредитную нагрузку», — отметила Татьяна Каргаполова.
Управление земельным фондом, по мнению эксперта, становится ключевым инструментом для застройщика в условиях нестабильной экономической ситуации. Оптимизация использования земельных ресурсов дает им возможность быть более устойчивыми в условиях кризиса. Для этого необходимо проводить анализ активов. Менее рентабельные активы выставлять на продажу. При этом застройщику при планировании своего портфеля важно диверсифицировать его с точки зрения бизнес-направлений. То есть строить не только жилые проекты, но и, например, коммерческие. По мнению Татьяны Каргаполовой, соблюдая подобные принципы диверсификации, застройщик сможет с минимальными потерями преодолеть периоды кризиса.
«В период падающего рынка самое время вкладывать высвобождающиеся денежные потоки на приобретение земельных участков на перспективу. При этом собственники земли готовы рассматривать различные способы оплаты, в том числе часть за квадратные метры готовой недвижимости», — отметила Татьяна Каргаполова.
Эксперт отмечает, что небольшим застройщикам сложно в текущей ситуации стратегически удерживать земельные участки для будущих проектов при отсутствии инвестиционных недорогих денег. В таком случае для достижения финансовой устойчивости им необходимо диверсифицировать источники финансирования, т.е. привлекать частные инвестиции через различные инструменты (кредиты, облигации, краудфандинг). Либо управлять земельным фондом, через реализацию, для поддержания текущих проектов.
По словам, директора по продажам компании «Создатели» Дмитрия Макеев, рынок недвижимости Тюмени остается перспективным для федеральных девелоперов.
«Город остается перспективным, что подтверждается выходом на рынок новых федеральных девелоперов: за последние 3–4 месяца в регион пришли две крупные компании, и ожидается появление новых игроков. Это лишний раз доказывает, что потенциал роста у рынка недвижимости в Тюмени еще велик», — сказал Дмитрий Макеев.
