За последние два года рынок недвижимости нашей страны претерпел глобальные изменения. Причинами стали как рост ключевой ставки, так и отмена льготной ипотеки. О том, к каким изменениям это привело, РБК Тюмень рассказал Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов группы компаний «А101».
— Рустам, несомненно, главным фактором, который отразился на рынке недвижимости в 2024 году, стала отмена льготной ипотеки. С этого момента прошло три месяца, какие итоги вы видите, что происходит на первичном рынке жилья, что на вторичном. Как изменился спрос? Что происходит с ценами на жилье?
— После отмены льготной ипотеки спрос на жилье сократился примерно на 30%. В июле снижение было до 50%, у некоторых застройщиков оно достигло 70%. Но в августе, после такого большого падения в июле, спрос стал восстанавливаться. И в сентябре, если говорить про наши продажи, удалось выполнить план. Если в целом смотреть на продажи этого года по сравнению с прошлым, то спрос снизился на 30-40%. Сейчас основной фактор, который их сдерживает, это высокая рыночная ставка. Средние рыночные ставки уже дошли до 23%. Вообще, психологическим порогом для покупателя недвижимости в ипотеку является ставка на уровне 14%. Все, что выше, это достаточно дорого, чтобы обслуживать ежемесячные платежи. Для сравнения: средняя сумма кредита в наших жилых комплексах составляет 10 миллионов рублей, и ранее ежемесячный платеж по таким кредитам на срок 20 лет был на уровне 60 тыс. руб. Сейчас при ставке 23% ежемесячный платеж достигает 200 тыс. руб. Если посмотреть на структуру, сколько из этой суммы клиент платит на проценты, то это 98%. Из 200 тыс. руб. 198 тыс. руб. он платит только процент банку, и, соответственно, совсем незначительная часть идет на погашение основного долга. Конечно, текущие ставки совершенно заградительные, они неподъемные для любой категории покупателей. Человек, находясь в здравом уме, не пойдет оформлять ипотеку под 23%. Поддерживает спрос самая популярная программа — «Семейная ипотека». Ее доля в структуре ипотечных сделок увеличилась с 30% до 60%, а у некоторых застройщиков до 70%. Популярна и IT-ипотека». Правда, сейчас ею не могут воспользоваться специалисты в Москве и Санкт-Петербурге, но в целом по стране она востребована. И ставка 2% хорошая, как и 6% по «Семейной ипотеке». Но, несмотря на то, что рыночные ставки на высоком уровне, у застройщиков остаются дополнительные опции, как ее снизить, это так называемые субсидированные ставки. Ставку можно снизить на короткие сроки — от 1 до 5 лет, пока объект строится — до 10%, или на весь срок кредита, когда ты ставку можешь субсидировать до 13%. Это как раз, наверное, последний порог. Если банки примут решение, что рыночную ставку можно субсидировать выше, чем 13%, то, наверное, мы столкнемся с очередным снижением продаж — до 30-40%.
— Рустам, как вслед за этими изменениями отреагировал вторичный рынок?
— Вы знаете, когда льготную ипотеку отменяли, прогнозировали, что вторичный рынок остановится, потому что условия на вторичке и первичке будут примерно одинаковые, так как на вторичке не действует «Семейная ипотека», «IT-ипотека» — льготные программы, которые действуют на первичном рынке. Но все же спрос увеличился.
— А на загородном рынке есть изменения?
— На загородном рынке спрос упал в связи с тем, что изменились правила, связанные с переходом на эскроу-счета, и многие подрядчики просто еще не перестроились. По этой причине, как рассказывают коллеги, работающие в этом сегменте, снижение составило до 50-60%.
— Если говорить о банковской сфере, что сейчас происходит с ипотечными заявками? Мы все понимаем, что их количество снизилось, но каковы масштабы этой тенденции?
— Как я уже озвучил, спрос в среднем снизился на 30-40%. Отсюда можно делать вывод и по объему количества заявок, которые мы направляем в банки. Здесь правильнее говорить о том, как банки их рассматривают. В марте ввели такой показатель, как предельно долговая нагрузка. Если у людей есть несколько кредитов и их доход с учетом всех платежей по ним превышает 80%, то по многим таким заявкам сейчас банки отказывают. И сейчас мы видим, что заемщику стало сложнее получить одобрение. Поэтому мы отправляем одну ипотечную заявку, как правило, в несколько банков, чтобы клиент смог получить одобрение.
— А изменился портрет заемщика и тот срок, на который оформляется ипотека? Возможно, сейчас стремятся сократить период?
— Портрет покупателя сильно не поменялся — у нас же население осталось то же самое. Это обычные люди, которые работают, или собственники бизнеса. Если человек хочет решить квартирный вопрос здесь и сейчас, то, по сути, он может подать заявку в надежде, что получит одобрение. Что касается среднего срока кредита, то если раньше все старались оформить ипотеку на 10-15 лет, чтобы не было большой переплаты, то сейчас средний срок увеличился до 25-30 лет, то есть подают на максимально возможный период, тем более что досрочное погашение у нас разрешено без штрафных санкций и комиссий.
— А средний чек заемщика?
— Средний чек заемщика остался таким же ведь цены на жилье не поменялись. Сейчас, после отмены льготной ипотеки, на рынке недвижимости наступила стагнация: цены не растут и не падают. У наших заемщиков какой был средний первоначальный взнос, такой он примерно и остался.
— При этом и потенциальные покупатели, наверное, замерли? Все ожидают, каких-то новых решений, новых льготных программ, и ни для кого не секрет, что вы продвигаете идею «Молодежной ипотеки». Расскажите, пожалуйста, что это за продукт и кому бы он мог быть полезен?
— Я много выступаю на конференциях, ипотечных форумах с предложением взамен льготной ипотеки разработать так называемую «Молодежную ипотеку». Это ипотека для молодых специалистов, ориентированная на выпускников вузов в возрасте до 30 лет. Мое предложение — чтобы ипотечная ставка была на уровне 3%, срок кредита — до 50 лет, а его максимальная сумма — до 20 млн руб. Помимо этого, в случае создания брака до 30 лет в ЗАГСе мог бы выдаваться государственный сертификат на первоначальный взнос. Думаю, это бы стимулировало молодых людей создавать семьи в более раннем возрасте и покупать комфортное качественное жилье по достаточно приемлемой программе. Почему я пришел к такому предложению? В прошлом году мы провели исследование. У нас средний возраст покупателя составляет 35-40 лет. Когда была льготная ипотека, обращались и молодые люди, выпускники вузов. Они со своим средним доходом от 50 тыс. до 100 тыс. руб., когда видели наши расчеты по ежемесячному платежу, а это 50-60 тыс. руб., начинали говорить, что сейчас они эти деньги лучше потратят на путешествия, покупку гаджетов или автомобиля. «Молодежная ипотека» позволила бы совмещать эти траты.
— Рустам, давайте покажем на примере, каким будет ежемесячный платеж по этой ипотечной программе?
— Мы делали расчеты, сравнивали их с «Семейной ипотекой». Сейчас средняя стоимость квартиры, если говорить про московский регион, 12 млн руб. Средняя сумма кредита — 10 млн руб. Ежемесячный платеж по рыночным ставкам под 23% на 30 лет — около 200 тыс. руб, по «Семейной ипотеке» — около 70 тыс. руб. При «Молодежной ипотеке» по ставке 3% и на срок до 50 лет, как я предлагаю, ежемесячный платеж составит около 35 тыс. руб. И если у молодого специалиста средний доход 50-100 тыс. руб., то он платит за ипотеку его треть, и ему будет хватать на комфортную жизнь.
— Да, это, действительно, комфортные условия, но давайте вернемся к нашей реальной ситуации. Мы посмотрели, как отреагировали на все изменения покупатели, а что происходит у застройщиков? Вы уже рассказали о субсидированных программах, которые они предлагают. Пользуются ли они спросом?
— Да, они пользуются спросом. Наши клиенты, если они не попадают под «Семейную ипотеку», берут по рыночным ставкам, но с нашей субсидией. Например, на срок до 5 лет со ставкой до 10%, и на весь срок кредита со ставками от 10 до 13%. Еще одна популярная программа — траншевая ипотека, или ипотека частями. Платеж на этапе строительства составляет один рубль в месяц. Как работает эта программа: например, вы хотите оформить ипотеку и вам не хватает 5 млн руб. Вы подаете заявку в банк, и он ее одобряет. Из всей суммы кредита в день подписания договора банк выдает вам лишь первую часть в размере 100 рублей. Отсюда у вас формируется такой низкий платеж — один рубль в месяц. И такой платеж по нашей согласованной с банком программе действует, пока строится объект. Перед вводом объекта в эксплуатацию банк перечисляет оставшиеся почти 5 млн рублей на эскроу, и у вас становится стандартный платеж от всей суммы кредита. Стоит учитывать, что по прогнозам ключевая ставка должна начать снижаться со следующего года. И скорее всего, через несколько лет она достигнет адекватных значений на уровне 8-10%. И даже если вы берете траншевую ипотеку под высокую ставку, то на этапе стройки вы платите всего лишь один рубль в месяц, а через несколько лет, к моменту, когда вы получите ключи, ключевая ставка может быть в районе 8%, и вы свой кредит сможете рефинансировать в другом банке.
— Если говорить о ключевой ставке, то уже в октябре ЦБ может пойти на очередное повышение до 20%. Если это действительно произойдет, как, на ваш взгляд, будет развиваться ситуация?
— Каждое повышение ключевой ставки так или иначе отражается и на рынке недвижимости, и на рынке ипотеки. В августе произошло очередное повышение. До этого средние рыночные ставки были на уровне 21%, сейчас они выросли почти до 23%. Если сейчас произойдет очередное повышение ключевой ставки, то средние ставки вновь будут увеличены. Это отражается и на наших субсидиях. Сейчас это от 10% до 13%, но после очередного повышения ключевой ставки этот порог может быть увеличен от 13% до 15%. Но, как я вам уже озвучил, сейчас психологический барьер — это 13%. Все, что выше, это будет слишком дорого даже с учетом нашей субсидии. Опять же увеличиваются размеры компенсации банкам за недополученные проценты. Это тоже негативно повлияет на рынок недвижимости.
— А как, на ваш взгляд, будет развиваться ситуация в 2025 году?
— ЦБ анонсировал введение ипотечного стандарта с 1 января 2025 года. Надо до конца понять, что в этом стандарте будет нести рекомендательный характер, а что обязательный: останутся ли субсидированные ставки, когда застройщик сможет субсидировать ставку и на каких условиях. Есть опять же коллаборации, совместные программы с банками, и тогда вопрос — вступят ли с 1 января 2025 года ограничения по таким программам? С одной стороны, этот стандарт для заемщиков полезен, например, в том плане, что банки обязаны будут максимально информировать каждого клиента, который хочет оформить ипотеку, о всех расходах: какая у него будет реальная ставка, полная стоимость кредита. С другой стороны, стандарт, скорее всего, ограничит как программы, которые есть сейчас и пользуются спросом у населения, так и, соответственно, вывод новых. Отсюда есть три сценария развития. Негативный — если этот стандарт все запретит и ключевая ставка будет держаться на достаточно высоком уровне еще весь следующий год. Есть оптимистичный сценарий — если стандарт будет нести больше рекомендательный характер и получится запускать интересные продуктовые предложения совместно с банками, а ключевая ставка с первого квартала 2025 года начнет постепенно снижаться. И есть еще один вариант оптимистичного сценария, когда будет принят ипотечный стандарт с рекомендательным характером: ключевая ставка начнет снижаться, и на рынке появятся адресные дополнительные льготные программы, может быть, даже та самая «Молодежная ипотека».
Реклама. ООО «А101». ИНН 7704810149. Сайт.
