28 января состоялся круглый стол РБК Тюмень с девелоперами и экспертами рынка недвижимости региона на тему: «Рынок недвижимости: итоги 2024, тренды, прогнозы и рабочие стратегии 2025». Мероприятие прошло в рамках проекта «Девелопер года».
Итоги года
2024 год запомнится на рынке недвижимости как самый непредсказуемый. Несмотря на неопределенность, он стал рекордным для регионального рынка недвижимости по ряду показателей.
Так, по данным главного управления строительства региона, в 2024 году было введено 2 598,473 тыс. кв. метров (158% к плану — 1 647 тыс. кв. м, 105% к аналогичному периоду прошлого года).
«По сравнению с 2023 годом, в прошлом году было выдано 121 разрешение на строительство МКД (площадь жилья — 1 999,217 тыс. кв. м), в 2023 году — 140 (площадь жилья — 1 690,057 тыс. кв. м). Строительство осуществляют 119 застройщиков. В стадии строительства 321 многоквартирный дом общей площадью жилья 4,593 млн кв. м. Плановый ввод жилья в регионе в 2025 году составит не менее 2 332 тыс. кв. м», — рассказал начальник Управления государственного строительного надзора по Тюменской области Евгений Фомин.
По данным аналитики учредителя ООО «Аутсорсинговая компания «Статус» Татьяны Каргаполовой, средняя стоимость новостроек за 2024 год выросла в Тюмени на 12,5% (по стране — на 6%). По вторичному рынку — на 7%. Так, средняя цена за 2024 год на первичном рынке — 142 тыс. руб. за кв. м, по вторичке — 125 тыс. руб. за кв. м. При этом, если сравнить стоимость 2024 года с 2022 годом, то она повысилась на 25%. По открытым данным Домклик, в 2022 году стоимость квадратного метра составляла 113 тыс. руб., а сейчас — 142 тыс. руб.
Эксперты рынка недвижимости уверены, что в 2025 году рост цен сохранится, при этом прогнозируется в пределах этих же значений.
«Снижаться цены в этом году точно не будут. Поэтому различные коллаборации застройщиков с банками будут поддерживать минимальный уровень спроса. За 2024 год объем продаж новостроек по Тюмени по сравнению с 2023 годом снизился на 28%. Если смотреть аналитику в целом по стране, то на 22%. В этом году, по прогнозам аналитиков, такая тенденция сохранится и будет на уровне — 20-25%», — сказала Татьяна Каргаполова.
По мнению застройщиков, одной из причин роста цен на жилье является возросшая стоимость стройматериалов.
«Стоимость основных строительных материалов за год выросла от 12 до 200% в зависимости от позиции. Стоимость строительных и отделочных работ — на 15%. При этом остается актуальной проблема импортозамещения», — рассказал Александр Ермолаев, заместитель генерального директора по работе с партнерами ГК «Меридиан».
Топ-10 застройщиков в Тюмени генерят 60% продаж. По данным коммерческого директора Profitbase Ксении Тесленко, в 2024 г. общая конверсия из сделки в продажу упала почти в 2 раза по сравнению с 2023 г.
«85% продаж недвижимости в 2024 г. пришлись на клиентов, которые покупают квартиру в течение 3 месяцев после обращения. У оставшихся 15% клиентов срок покупки затягивается до года, и эта доля будет расти. Поэтому важно анализировать изменение среднего срока покупки и менять тактику работы с клиентами», — сказала Ксения Тесленко.
Аналитика рынка
На начало года объем предложения в штуках на первичном рынке недвижимости Тюмени вырос по сравнению с 2023 годом на 54,24% и составил 32,5 тыс. квартир. На вторичке вырос на 7%. При этом предложения в новостройках в основном представлено квартирами площадью от 25 до 45 кв. м.
«После отмены льготной ипотеки спрос сместился больше в сторону семейной ипотеки. По портрету клиента, это люди в возрасте 35-45 лет, у которых есть ребенок до 7 лет. Они выбирают недвижимость для расширения или в качестве инвестиции на будущее. У нас есть отдельная программа для льготных категорий населения. Там мы видим спрос на небольшие квартиры, которые приобретают родители для детей-студентов», — рассказала коммерческий директор региона Восток ГК «Страна Девелопмент» Ольга Решетникова.
По структуре сделок, если в начале 2024 года работала господдержка, на первом месте была семейная ипотека, доля которой в общем объеме всех сделок составляла 40%, то в конце года на эту программу пришлось почти 59% всех сделок. На втором месте сейчас — рассрочка от застройщика, срок которой ограничен до года, согласно новому регламенту ЦБ. По объему — это почти 25%. На третьем месте — сделки за наличный расчет. На четвертом — рыночная ипотека, сейчас этот показатель 4,5%, а в начале 2024 года был 14,5%.
«В структуре наших сделок новостройки как были фаворитом, так и остались. Застройщики быстро среагировали на изменения рынка. Поэтому с сентября 75-80% сделок были за наличный расчет. Сейчас это основной способ покупки. Ипотеку как брали, так и берут, но средний чек теперь составляет 2,5-3 млн руб. Инвесторов стало меньше в направлении новостроек, это направление больше покупают целевые потребители для улучшения жилищных условий и капитализации вложений, часть инвесторов ушли в коммерческую недвижимость, а также в другие города и страны. Покупатели добавляют ипотекой по стандартной ставке к тем деньгам, которые уже есть», — поделился заместитель директора департамента продаж компании «Этажи» Леонид Пустовалов.
По оценке экспертов, за прошлый год из-за недоступности ипотечных программ вырос рынок аренды, что привело к росту цен на съем квартир.
«Рынок аренды вырос кратно к предыдущим годам. Мы понимаем, что это отложенный спрос. Люди на вклады деньги отложили. Ожидаем, что они выйдут на рынок. Если в прошлом году можно было снять квартиру за 25-30 тыс. руб. в мес., то сейчас это 45-50 тыс. руб. в мес.», — сказал Леонид Пустовалов.
Тенденцию к изменениям в портфеле застройщика и увеличение в нем доли коммерческой недвижимости отметила менеджер по работе с ключевыми клиентами компании «ТюменьЭнергоПроект» Анна Балакина:
«Многие застройщики при проектировании новых проектов больше площадей выделяют под коммерческую недвижимость. Плюс начинают создавать промышленные объекты. Пытаются уйти в эту нишу, так как пока не понимают как сложатся условия (уровень ключевой ставки, в первую очередь), в которых придется работать в ближайшие годы при реализации новых проектов».
По мнению Татьяны Каргаполовой, несмотря на накопленный земельный фонд, 2024 год стал рекордным по объемам инвестиций в земельные активы, многие застройщики скорректируют свои планы по выводу на рынок новых проектов.
«В этом году мы не увидим уже такой большой объем выхода на рынок новостроек, потому что даже на сегодня у нас почти 4 млн кв. м анонсированы, при этом из них, если брать долю открытых продаж, 56% — это нереализованные квартиры. Поэтому мы понимаем, что вывод новых проектов в этом году застройщики будут откладывать», — сказала Татьяна Каргаполова.
По мнению председателя правления ГК «Паритет Девелопмент» Павла Галкина, в 2025 году объем предложения может снизиться на 10%, что не так критично для рынка. Застройщик планирует вывести несколько новых проектов в Екатеринбурге и Самаре.
«На наш взгляд, на рынке Самары явно не хватает высоких стандартов тюменского девелопмента, а Екатеринбург даже после повышения ключевой ставки продолжает демонстрировать хорошие показатели спроса, выше, чем у других регионов», — сказал Павел Галкин.
При этом эксперты рынка отмечают, что у инвесторов сохраняется интерес к новым проектам. Ольга Решетникова, коммерческий директор региона Восток ГК «Страна Девелопмент», рассказала, что эта категория покупателей приобретает квартиры на старте продаж и для них сейчас основным способом покупки является рассрочка.
Руководитель центра недвижимости «Метры» Анастасия Андрейчук отмечает, что рынок недвижимости меняется: все больше покупателей приобретают жилье без ипотеки, а инвесторы из крупных городов активно вкладываются в ликвидные объекты комфорт-класса. Вторичная недвижимость становится конкурентоспособной — ее выбирают для быстрого заселения и получения дохода от аренды.
Планами строительства новых жилых комплексов бизнес-класса в Тюмени поделился руководитель девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин. Застройщик не только не намерен сокращать вывод новых проектов на рынок, но и планирует выход в другие регионы с наращиванием объемов строящегося жилья.
«В этом году мы не намерены сокращать планы по выводу на рынок новых проектов и начинаем строительство двух новых жилых комплексов в Екатеринбурге, двух проектов бизнес-класса в Тюмени. Кроме этого начнем строительство новой очереди проекта «Космо», — рассказал Денис Жалнин.
Вторичный рынок
Эксперты рынка недвижимости отмечают, что сильно вырос срок экспозиции на вторичном рынке. Если раньше он составлял — 2-3 мес., то сейчас — 8 мес. Продавцы выставляют квартиры по высоким ценам, но готовы снижать стоимость. Сейчас средний размер торга на вторичном рынке — 5-7%. Это может способствовать перетоку потенциальных покупателей на вторичный рынок.
«В Тюмени есть переток от новостройки во вторичку. Так, на начало 2024 года новостройки в структуре спроса составляли 31%, то в конце года — 26%», — сказала Татьяна Каргаполова.
Начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов Домклик Западно-Сибирского отделения Сбербанка Регина Рафикова отметила, что на вторичном рынке поменялся портрет покупателя недвижимости.
«На вторичном рынке у нас также проходит выдача. Но если сравнить с 2022 годом, то тогда было больше клиентов, которые хотели улучшить жилищные условия, расшириться, потому что появилась такая возможность. В 2024 году — это те, кому необходимо переехать, вынужденные ситуации. Такие покупатели «добирают» недостающую сумму ипотекой — об этом говорит и снижение среднего чека по ипотечному кредиту на вторичном рынке», — прокомментировала Регина Рафикова.
Эксперты отметили, что на вторичном рынке сейчас востребована ипотечная программа Сбербанка для покупки вторичного жилья. На данной момент это единственное предложение.
По прогнозу аналитиков, в начале этого года на вторичном рынке будет затишье, а в марте начнется противостояние: покупатели будут ждать, когда продавцы начнут снижать цены, а продавцы — когда покупатели будут покупать по этим ценам.
Ипотечный рынок
Несмотря на рост ключевой ставки, изменение льготных программ и условий субсидирования сделок, покупатели продолжают брать ипотеку.
«В 2024 году в объеме выдач Сбера на территории Тюменской области все так же преобладают покупки новостроек по договорам долевого участия по программам с государственной поддержкой. Их объем составил 25,9 млрд рублей, это почти половина от общего объема ипотеки. Удвоился объем сделок на рынке ИЖС. Если в 2023 году доля сделок по программе ИЖС с государственной поддержкой составляла 12,5% от общего объема, то в 2024 году она достигла 24% (13,2 млрд рублей). Если говорить в целом об объемах выдач ипотеки, то они снизились по сравнению с прошлым годом. Но 2023 год для всех, и это не секрет, был рекордным. И если сравнить с 2022 годом, то в 2024 году мы выдали больше на 2%», — рассказала Регина Рафикова.
Эксперты рынка отметили, что в данной ситуации актуальным становится вопрос не количества выданных кредитов, а их качество — способность заемщиков соблюсти долговые обязательства по кредитам, а для этого необходимо, чтобы у клиента был комфортный платеж. Поэтому сумма кредита стала меньше.
«Банки ужесточили оценку кредитоспособности, и при оценке учитывается не только доход, но и закредитованность в целом заемщика. Сумма кредита одобряется, чтобы платеж был максимально комфортным, но это влечет за собой увеличение суммы первоначального взноса, что не всегда посильно для покупателя в момент приобретения недвижимости», — прокомментировала руководитель направления сопровождения сделок компании 4D Надежда Стрижова.
Ипотечный стандарт
Участники круглого стола обсудили изменения, которые стали действовать с 1 января 2025 в России в связи с введением ипотечного стандарта. Этот документ направлен на минимизацию высокорискованных схем на рынке ипотеки и защиту интересов заемщиков. Так, 1 июля 2025 г. под запрет попадет популярная субсидированная ипотека от застройщика, при которой происходит искусственное завышение стоимости жилья.
«В ипотечном стандарте прописано, что банки не смогут получать вознаграждение от застройщиков за сниженные ставки по ипотеке, если они повышают стоимость объекта. Также новый стандарт запрещает размещать деньги ипотечных заемщиков на аккредитивах, которые, в отличие от счетов эскроу, не застрахованы системой страхования вкладов. Если говорить про Сбербанк, то эти изменения ипотечного стандарта на нас не повлияют. В Сбере нет продуктов с кешбэками и аккредитивных схем. Поэтому мы уже и так работаем с учетом этих требований», — прокомментировала Регина Рафикова.
По оценкам экспертов, в среднем при использовании кешбэков цена завышается на 20%, но может быть и выше. Такая схема несет риски для сторон, потому что банк получает залог по завышенной стоимости, а заемщик может столкнуться с проблемами при продаже квартиры.
«Клиенты, которые выходили под ставку 0,1%, сейчас не могут продать свою недвижимость. Не могут поставить на залог в банк. То есть, образно, его квартира де-факто стоит 6 млн руб., а де-юре — 9 млн руб. То есть, банк задаст вопрос, почему так. При этом при продаже он уже сейчас не может продать ее даже за 7 млн руб.», — рассказала Регина Рафикова.
Мнение застройщиков по этому вопросу озвучил директор по продажам компании «Создатели» Дмитрий Макеев:
«Для нас получается это нерыночная история. Потому что сейчас комиссия Сбербанка по семейной ипотеке — 16,2%, если на проектном финансировании или готовые дома. У застройщика выбор: либо комплексный продукт и тогда нет прибавки средств на эскроу-счета, либо нужно платить комиссию 16,2%. И тут непонятно, как действовать с точки зрения рынка. Мы несем затраты за пользование деньгами, платим кредит банку. Еще за каждую сделку платим 16%. Это практически половина квартиры. Мы надеялись, что в ипотечном стандарте не будет уловки для банков. Господдержка в виде семейной ипотеки продолжится, и застройщики будут работать по ней. Потому что есть банки, которые уже выбрали позицию без комиссии, например, ВТБ объявил в конце года. Ждем этого и от Сбера».
Еще одна проблема, с которой сталкиваются застройщики при реализации квартир через программу комплексного ипотечного предложения для застройщиков от Сбербанка, — это отсутствие адекватного калькулятора. Сбербанк в настоящее время разрабатывает такой калькулятор. Планируется, что он появится в I полугодии 2025 года.
По мнению учредителя компании ООО «Аутсорсинговая компания «Статус» Татьяной Каргаполовой, введение ипотечного стандарта позволит сделать ценообразование более прозрачным с помощью банковского регулирования.
Риски рассрочки
Еще один популярный инструмент — рассрочка от застройщика, вызывает опасение участников рынка. Наиболее очевидный риск — возможная неплатежеспособность дольщика, что может привести к расторжению договора. По данным заместителя директора департамента продаж компании «Этажи» Леонида Пустовалова, на рынке недвижимости уже начались расторжения договоров рассрочки.
«В Тюмени есть единичные случаи, порядка 1% расторжений. Притом, что рассрочка в структуре сделок в новостройках по Тюмени — 20-30%. Мы работаем в тесной связке с застройщиками, смотрим за состоянием товарной полки и покупательским спросом, также идет мониторинг компаний на финансовые риски и проверки физических лиц на предодобрения. В других регионах количество расторжений больше. Но это ожидаемые риски, вопрос к страхованию застройщиков», — отметил Леонид Пустовалов.
«В прошлом году 75% квартир в наших проектах приобреталась с привлечением кредитных средств, в основном, по семейной ипотеке, порядка 20% с использованием индивидуальных рассрочек и 5% за наличный расчет. При этом при оформлении рассрочки мы проводим комплексную оценку платежеспособности покупателя, чтоб в будущем избежать рисков расторжения договора», — поделился аналитикой руководитель девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин.
Наибольший пик расторжений таких договоров, по прогнозу экспертов, придется на конец 2025 — начало 2026 года.
«С рассрочкой работаем чуть более полугода. Самый большой риск, когда будет подходить этап окончания рассрочки. Пока еще идут ежемесячные, ежеквартальные платежи. Все же заходили в рассрочки с ожиданием того, что ставка ЦБ будет снижаться, и мы переведем их в ипотеку», — ответил Леонид Пустовалов.
Учредитель компании ООО «Аутсорсинговая компания «Статус» Татьяна Каргаполова обратила внимание участников рынка, что даже при условии снижения ключевой ставки ЦБ, когда наступит момент окончания рассрочки, Банк может отказать в ипотеке, потому что никто не может прогнозировать скоринговую политику банка.
Застройщики рассказали, как они снижают риски при работе с этим инструментом.
«По поводу рассрочки, для нас сейчас это острая тема. Рассрочка с первоначальным взносом 5-10% — это полная утопия. Она несет колоссальные риски и проблемы. Поэтому мы придерживаемся позиции как будто бы у нас есть ипотека. У клиента есть первоначальный взнос — 20-30%, в зависимости от проекта и срока сдачи, и, соответственно, уже платежи как при ипотеке», — рассказала директор по продажам ЖК «Корней» Анастасия Бахтиярова.
Инструменты и рабочие стратегии
По данным экспертов Сбербанка, в Тюмени, в отличие от других регионов, первичный рынок недвижимости сильнее зависит от «семейной ипотеки».
«В Тюмени наибольшую часть ипотечных выдач составляет именно первичный рынок, и по большей части это семейная ипотека. Поэтому предлагаю застройщикам посмотреть, что можно предложить тем клиентам, которые не могут себе позволить семейную ипотеку, чтобы они могли сейчас взять ипотеку под базовую ставку, а потом, через пару лет, предложить им вариант снижения ставки, рефинансирование», — отметила Регина Рафикова.
О том, какие стратегии будут эффективны в 2025 году, и на что застройщикам сделать ставку, рассказала партнер агентства GMК, фаундер образовательной платформы для девелоперов Виктория Белявская:
«Если говорить про тактику — это коллаборации, работа с агентствами недвижимости. Еще один из тактических моментов — это управление ценообразованием. Любые финансовые инструменты. Уметь ими жонглировать, знать их хорошо и понимать, что подходит именно для этого клиента. Мыслить воронками. Работать в связке маркетинг-продажи-сервис. Очень важна скорость. Причем не столько скорость работы с клиентом, сколько скорость работы с вашим менеджером. Если говорить про стратегию, то кризис — это всегда время возможностей. Мы помним «Партнер-Инвест», который во время кризиса стал «Брусникой». Мы помним, как «Снегири» взлетали высоко вверх. Это произошло именно во время кризиса, потому что они сумели в очень жестком дефиците найти свое продуктовое решение. Поймать то, что было нужно клиенту, и уметь это масштабировать. Продукт, который поддается масштабированию, позволяет расти быстро и развиваться в разных регионах».
Рынок ИЖС
Традиционно в нашем регионе свыше 40% от общего ввода жилья — это ИЖС. В 2024 году, не смотря на макроэкономическую ситуацию, сохранилась тенденция роста, объем составил 42%.
«Мы продолжаем наблюдать увеличение спроса на загородные дома и квартиры с террасами, который начался в период локдауна. Объем продаж по ИЖС стабильно увеличивается из года в год, и мы это видим по нашим проектам. Фиксируем изменения в условиях оплаты. Большая часть сделок сегодня проходит за наличный расчет или в рассрочку. В текущих реалиях наша компания прорабатывает антикризисные меры и подключает дополнительные инструменты, которые помогают нашим клиентам в сложившейся ситуации на рынке ипотечного кредитования», — рассказал коммерческий директор компании «Новая Земля. Девелопмент» Вячеслав Быков.
С 1 марта 2025 года счета эскроу будут использовать и в ИЖС, о том, что это значит для рынка, высказался основатель архитектурно-строительной компании IngalDom Дмитрий Корепанов. По его мнению, на сегодняшний день на рынке ИЖС огромное количество невыполненных обязательств у подрядчиков.
«Введение эксроу-счетов будет регулировать эту ситуацию. Но это будущее подряда. Сейчас среди строительных компаний — подрядчиков в ИЖС, большое количество невыполненных обязательств и это только начало, потому что это нужно было сделать в 2022 и 2023 году. Эскроу – это, конечно, хорошо для клиента. Но для застройщика — это заморозка денег. И поэтапное открытие счетов эскроу для нас, как для подрядчика, было бы выходом. Я думаю, что мы к этому придем, но не сейчас, к концу года, может быть, в следующем году. Поэтому на рынке останутся только самые крепкие, самые надежные подрядчики, с хорошей историей», — сказал Дмитрий Корепанов.
По мнению начальника управления ипотечного кредитования и развития сервисов Домклик Западно-Сибирского отделения Сбербанка Регины Рафиковой такое решение будет способствовать усилению рынка ИЖС.
«Во II полугодии 2025 года мы увидим реально классных игроков, будут хорошие проекты, которые можно реализовывать», — сказала Регина Рафикова.
Новые стандарты качества
Начиная с 1 марта 2025 года застройщики смогут использовать собственные стандарты качества отделки квартир вместо требований технических регламентов. Участники круглого стола обсудили, как это повлияет на качество новостроек.
Так, генеральный директор компании «Брик Приемка» Никита Киреев высказал опасения за качество новых проектов.
«Мы четко понимаем, что требования к качеству отделки стали проще для застройщика. Поэтому станет легче строить. К тому же введен мораторий на просрочку, то есть даже если застройщик на полгода дольше будет сдавать объект, дольщик ничего не получит. Срок гарантии сокращен до года», — рассказал генеральный директор компании «Брик Приемка» Никита Киреев.
Все это, по мнению эксперта, может повлиять на спрос на новостройки. Из-за этого покупатели будут уходить на вторичный рынок или ИЖС. Застройщики считают, что эти опасения неактуальны для высококонкурентного рынка, как в нашем регионе, потому что уже давно конкурируют между собой качеством проектов и продуктовых решений.
«Это актуально для низкоконкурентного рынка — строить по минимальным требованиям. Мы находимся в высококонкурентной среде и не можем строить по Минстрою, потому что не продадим. Все застройщики, чтобы продать, стремятся удивить покупателя», — отметил директор по продажам компании «Создатели» Дмитрий Макеев.
Сейчас «потребительский терроризм» при взыскании компенсаций за качество строительства считают угрозой строительному бизнесу. За последние 2 года Минстрой оценил потери застройщиков из-за него на сумму 150 млрд руб. По данным Института развития строительной отрасли, с массовым предъявлением претензий и судебных исков со стороны профессиональных юристов сталкивались почти 70% опрошенных девелоперских компаний.
«Для нас, как для девелопера, диалог с дольщиком всегда был одним из самых важных моментов в работе. Поэтому меры поддержки застройщиков, которые были инициированы Минстроем на наши отношения с клиентами кардинально не повлияли. Хотя, как уверяют другие застройщики, защита от «потребительского терроризма» все же не помешает. Мы лояльно относимся ко всем экспертным организациям, легко их приглашаем, потому что для нас тоже важно признание качества работы компании. Мы ждем обратную связь и готовы к открытому диалогу», — сказал заместитель генерального директора ГК «География» Алексей Яковлев.
Следующее обсуждение в рамках проекта «Девелопер года» запланировано на 5 марта на площадке одноименного форума. В этом году мероприятие соберет представителей разных сфер бизнеса, в том числе застройщиков, архитекторов, проектировщиков, аналитиков рынка недвижимости, брокеров, банкиров. В рамках деловой программы своими новейшими технологиями и разработками в сфере строительства и недвижимости поделятся признанные профессионалы и эксперты из разных регионов России.
Реклама. ООО «РИА Западная Сибирь» ИНН 7203530729.erid:2SDnjeBjEXN
