Рост доли ИЖС во вводе жилья — один из главных трендов последних лет. По прогнозам Минстроя, объем ввода ИЖС по итогам 2024 года составит 60-65%. Стабильному росту этого сегмента рынка недвижимости способствовала не только высокая востребованность ИЖС, согласно последним опросам, более половины россиян хотели бы жить в собственном доме, но и распространение льготных ипотечных программ на этом рынке.
В 2024 году до окончания действия программы ипотеки с господдержкой спрос на ИЖС сохранялся высоким. Завершение этой программы, а также введение обязательного требования об использовании счетов эскроу при оформлении кредита по «Семейной ипотеке» резко сократили спрос в сегменте ИЖС. При этом эксперты отмечают, что в этом сегменте спрос на ипотеку падает быстрее, чем на новостройки.
Эксперты рынка отмечают, что в таких условиях важно развивать рынок ИЖС комплексно: строить проекты с полноценными централизованными объектами социальной инфраструктуры, а также зонами благоустройства, спорта и рекреации. Поэтому сейчас на рынке ИЖС комплексное развитие территорий становится перспективным направлением, приобретая особое значение.
КРТ — тенденция следующих лет
О своем видении комплексного развития территории в рамках градостроительного форума в Тюмени рассказал Роман Гейн, генеральный директор девелоперской компании «Новая Земля», которая реализует масштабный проект на принципах комплексного освоения территории.
«Люди мечтают о том, чтобы жить за городом. Это наш генетический код. Рынок ИЖС сегодня стабильно растет. Перед застройщиками стоит большая ответственность, если коллеги, городские застройщики, по сути улучшают жилищные условия на тех территориях, где уже есть историческое наследие, то мы создаем с нуля, потому что сегодня рынок ИЖС — это все-таки чистые площадки,» — отметил Роман Гейн.
Компания «Новая Земля» с 2011 года работает на рынке загородной недвижимости. За 13 лет ей реализовано 5 загородных проектов и 4000 земельных участков. За время работы застройщик пробовал разные бизнес-модели, долгое время оставаясь в монопродукте, в настоящее время поддерживает курс на комплексную застройку.
По мнению девелопера, на рынке ИЖС происходит эволюция из-за трансформации потребительского поведения. За последние 15 лет (с 2011 года по настоящее время) рынок прошел следующие стадии: 2011-2017 гг. — продажа земельных участков, 2018-2022 гг. — продажа услуг строительного подряда, но уже с 2023 наметился явный тренд на комплексную застройку.
Застройщики многоквартирных домов создали комфортную среду в городе и те, кто хотят переехать за город, хотели бы иметь в пригороде ту городскую среду, к которой привыкли в городе.
«Как слон в посудной лавке, когда речь заходит об идеальной жизни в пригороде: я живу в частном доме, на берегу озера, в лесу, со всеми коммуникациями, у меня есть школа, д/с и никого нет рядом. Это — нереально. До сих пор социальные объекты — это тяжелая артиллерия, которая невозможна ни в какой финансовой модели. Это возможно реализовать только в рамках большого проекта, потому что комплексное развитие территории подразумевает создание среды. Поэтому КРТ на рынке ИЖС — это тенденция следующих лет», — сказал Роман Гейн.
Город-спутник
С 2019 года компания «Новая Земля» разрабатывает территорию проекта «Кипрея на холмах». Он находится на Ирбитском тракте — в 5 минутах от аэропорта Рощино и 15 минутах от центра Тюмени. Это макролокация, более 1000 га земли.
«Здесь для нашей компании большой вызов. Проект на стыке города Тюмени и Тюменского района. Мы осмыслили эту территорию совместно с российскими и европейскими архитекторами. Задача была соединить всю эту ткань и создать большую, комфортную агломерацию, не конкурируя с Тюменью, а, воплощая тренды и тенденции нашего города, развивать западные границы,» — заметил Роман Гейн.
Концепция проекта предполагает кластерное освоение территории: создание общей социальной среды для всех жителей локации, основной целью которой является развитие коммерческой и социальной инфраструктуры внутри кластера. Так, на территории проекта появятся несколько кластеров: жилой, административно-деловой, туристический, рекреационно-природный.
Самый большой кластер в Кипрее — это жилой: 700 га и около 2 млн кв. м. Здесь будут представлены разнообразные форматы недвижимости: земельные участки, готовые домовладения, таунхаусы и загородные квартиры.
В планах застройщика возродить село Кулаково, как историко-культурное наследие региона, а также соединить все территории внутри кластера не только сухопутным путем — через Ирбитский тракт, но и через водную артерию — реку Туру.
Проект находится на стадии реализации. С учетом того, что территория огромная, здесь возможно реализовать подход мастер-девелопмента, поэтому компания открыта для девелоперов, застройщиков, инвесторов и уже имеет эффективные кейсы применения данного инструмента.
Строительство инженерных коммуникаций и магистральных сетей на территории застройки стало возможно благодаря применению механизма комплексного развития территорий. С его помощью параллельно с созданием загородных поселков ведется строительство дорог, общественной инфраструктуры, создание рабочих мест и т.д. В результате сотрудничества девелоперов и власти покупатели загородной недвижимости получают комфортную и продуманную среду.
«Сейчас наша главная задача — двигаясь в направлении КРТ, синхронизировать появление новых домов, квартир с появлением на этой территории всех тех социальных услуг, которые должны предоставляться: школы, детские сады, поликлиники, дороги. Заходя первоначально в КРТ, наша задача была ликвидировать аварийный жилищный фонд, а теперь мы стараемся комплексно смотреть, чтобы эта синхронизация была соблюдена, понятно, что бюджетные средства тоже требуются, чтобы будущие жители в этих микрорайонах не имели к нам претензий и не чувствовали неудобств,» — отметил Сергей Шустов, заместитель Губернатора Тюменской области, на Градостроительном форуме в Тюмени.
Реклама. ООО "СЗ "НОВАЯ ЗЕМЛЯ", ИНН 7203530951. Сайт.
