Рынок недвижимости: итоги, ожидания 2020 года и новые вызовы
Материалы выпуска
Инвестиции в недвижимость: быстрый или стабильных доход? Компетенция Как в Тюмени заработать на коммерческой недвижимости Инструменты Битва инвестиций: куда выгоднее вложить деньги в кризис? Рынок Рынок недвижимости: итоги, ожидания 2020 года и новые вызовы Инструменты
Инструменты Тюмень
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска

Рынок недвижимости: итоги, ожидания 2020 года и новые вызовы

Аналитика и мнения экспертов
Наталья Чернохатова, РИА URA.RU

Уходящий год на рынке недвижимости России оказался крайне противоречивым. Ипотечная ставка снижалась, но объемы кредитования при этом резко упали. Доходы населения росли, а количество сделок в первом полугодии снизилось практически на 10%. Впервые за много лет почти исчезла взаимосвязь между ценой нефти и спросом на жилье. Чтобы понять, что происходит в отрасли, разбираем итоги, тренды и ожидания вместе с экспертами.

Ипотека, проектное финансирование и другие главные тренды уходящего года

Вероятнее всего, самые существенные, но и самые противоречивые изменения на рынке недвижимости коснулись ипотечного кредитования. Как и предполагали эксперты компании «Этажи», ставка в начале года продолжила расти, начав движение вверх в конце 2018 года. Достигнув в марте значений 11,9% на загородное жилье и 10,6−10,8% на новостройки, она начала снижаться, даже не дождавшись пересмотра ключевой ставки Центробанком. Решения финансового регулятора страны усилили эту тенденцию, и в результате к концу ноября 2019 года средневзвешенная ипотечная ставка по стране составила 9,4%. ЦБ снижал ключевую ставку четыре раза за последние полгода в целом на один процентный пункт. Банки же делали это по-разному — кто-то однократно сильно понизил ставку, другие же ступенчато двигались вслед за регулятором.

компания "Этажи"

Глава ЦБ Эльвира Набиуллина предположила дальнейшее снижение до 7−8% в перспективе ближайших нескольких лет. Однако, аналитик инвестиционной компании «Фридом Финанс» Александр Осин полагает, что снижение продолжится лишь в первом квартале 2020 года — ориентировочно до 9%. С середины года ставка начнет отыгрывать повышением инфляционные риски, такие как рост бюджетных расходов и увеличенный НДС, который пока не до конца проявил свое влияние на экономику.

Начавшееся в марте текущего года снижение объемов и количества выданных кредитов, стало выправляться только на фоне снижения ипотечных ставок. В целом, в 2019 году, по данным компании «Этажи», будет выдано на 6% меньше кредитов в денежном выражении. Это первое снижение от года к году за последние пять лет. Связать это можно с несколькими объективными моментами. Первый — предшествующий бум выдачи ипотеки, которая в прошлом году побила все рекорды. В результате многие, кто хотел ипотеку, получил ее, а банки уже не очень стремятся повышать риски закредитованности населения (задолженность в России составляет 7,47 трлн рублей).

компания "Этажи"

Второй фактор — рост стоимости жилья (находится в пределах инфляции). Новостройки в среднем по стране подорожали за год на 3,6%, а квартиры от собственников на 2,3%. И это произошло при снижении реальной покупательской способности жителей. В некоторых регионах реальный рост превышает 10%. Здесь сказались и увеличенный НДС, и результат нового подхода к долевому строительству. Постепенное увеличение стоимости заметно и по росту средней суммы выданного кредита: для вторичного рынка в третьем квартале 2017 года она составляла 1974 тыс. рублей, в 2018 — 2360 тысяч, а в 2019 — 2415 тысяч. И это не связано с увеличением метража, так как в 2019 году средний размер покупаемой квартиры меньше, чем в 2017−2018 годах.

компания "Этажи"

Безусловно, ведущая роль в росте цен на новостройки принадлежит переходу от долевого строительства, когда дольщики напрямую кредитовали застройщика, к варианту замораживания этих денег на банковских эскроу-счетах. Вступивший в июле текущего года 214-ФЗ защитил дольщиков, но повлиял на рост цен на недвижимость.

«Эти изменения не могли не повлиять на ценообразование в сфере недвижимости. Раньше девелоперы старались гарантированно продать построенные квадратные метры жилья в разумные сроки. Для этого при выводе нового продукта на рынок тестировали цену, начиная с самой низкой. Сейчас в расчете стоимости новой недвижимости появилась дополнительная переменная, в виде того срока, в который необходимо обеспечить уровень продаж для сохранения минимальной ставки по привлеченным кредитным средствам», — отметил директор девелоперского консалтингового агентства De Vision Илья Пискулин, — При этом в созданных условиях застройщики уже не могут себе позволить низкие цены на старте продаж, они начинают с той цены, которую заявили банку при получении кредита».

Ожидания от введения эскроу-счетов сильно «подогревали» рынок в конце прошлого и начале этого года, но с момента этих изменений прошло слишком мало времени.

Заместитель председателя комитета по аналитике Российской гильдии риэлторов Михаил Хорьков считает, что фактически последствия перехода на проектное финансирование можно будет оценивать не ранее 2021 года. Но к тому моменту, по его мнению, сами контуры текущей реформы могут корректироваться не раз. «Девелоперы, не без оснований, «нарисовали» не самую радужную картину изменений стоимости недвижимости. В итоге цены в конце 2018 — начале 2019 года действительно выросли в большинстве городов. Но все дальнейшие движения рынка в большей степени будут определяться балансом предложения и платежеспособного спроса», — отмечает Хорьков.

В банке ВТБ полагают, что в новых законодательных рамках будущее за комплексным оказанием услуг и развитием digital-сервисов. То, что цифровизация — залог выживания в строительной отрасли, уверен и коммерческий директор Группы «Самолет» Дмитрий Волков. Он отмечает, что в будущем ставку необходимо делать на партнерскую модель отношений девелоперов с землевладельцами, а также предсказывает серьезные изменения в составе игроков: останутся лишь сильнейшие застройщики, не исключено появление новых.

Объемы падают, цены растут, а что со спросом?

В целом по рынку ситуация неясная — цены затормозили рост при снижении объема ипотеки и падающем спросе. Важно заметить, что вкупе по году удорожание оказалось на уровне 3−8%. Сейчас рынок занял выжидательную позицию — все движение находится в пределах статистической и инфляционной погрешности. О том, что спрос немного замер, а цены продавцами слегка завышены, может подсказать уровень торга — он снова начал расти с мая 2019, а это показатель того, что покупатель не считает выставленную цену справедливой.

Несомненно, существуют региональные отличия. По-прежнему резко растет цена в Санкт-Петербурге, и одновременно там значительно сокращается ввод нового жилья, бум которого наблюдался весь 2018 год. При этом город на Неве лидирует по количеству переезжающих туда на постоянное место жительства людей. Это значит, что спрос и цены продолжат рост быстрее, чем по стране в целом. В ближайшем Подмосковье на спрос повлияло открытие линий Московских центральных диаметров: количество обращений от потенциальных покупателей по некоторым направлениям выросло на 10%, и большинство из них интересуются близостью новостройки к МЦД.

Новостройки и вторичка — извечная конкуренция

Ценовой «перекресток» произошел в России в четвертом квартале 2016 года — именно тогда квадратный метр в новостройках стал дороже, чем на вторичном жилье. В третьем квартале текущего года разрыв составил 4,5 тыс. рублей за метр. Правда, нужно отметить, что в 2018 году он доходил до 7−8 тыс., что можно было объяснить замедлением ввода нового жилья в 2017 и начале 2018 года.

компания "Этажи"

При этом спрос на относительно новое жилье высокий — те покупатели, кто не имеет возможности приобретать подорожавшие новостройки, выбирают на вторичном рынке квартиры «моложе» 2010 года постройки со сравнительно новыми планировками. Еще одна тенденция на первичном рынке — снижение доли популярных в разгар кризиса «студий»: за последние полтора года их количество в новых домах снизилось с 23,2% до 17,3%.

Хоть застройщики и «запаслись» разрешениями на строительство, отрасль может столкнуться с проблемой получения новых, что вскоре повлечет еще большее увеличение цены на новостройки. О такой возможности говорит заместитель генерального директора группы компаний «Сибпромстрой» Дмитрий Ребров. «Сам процесс согласования одного проекта очень длительный. Он составляет около года, а в некоторых случаях и несколько лет. Очевидно, что такими темпами к 2024 году девелоперы смогу только начать строить оформленные по новым правилам объекты, а не сдавать по 120 млн кв. м. жилья, которых власти ждут от строителей», — считает эксперт.

Загородная и коммерческая недвижимость: новая тенденция или временное явление?

Заметно оживился в 2019 году столичный рынок коммерческой недвижимости. Инвестиции в офисные помещения вышли на первое место, заняв 32% инвестиционной активности и опередив коммерческие вложения в жилые помещения. Объем ввода по московским торговым площадям в этом году превысит совокупные показатели 2017-2018 годов. Также восстанавливается сдача торговых площадей в регионах, хотя это направление отрасли стагнировало с начала кризиса. Управляющий директор СК «Перспектива» Михаил Ополько считает, что московский рынок торговой недвижимости близок к насыщению и фокус смещается на регионы, где качественных торговых помещений все еще недостаточно. А вот офисный и складской сегменты выглядят перспективно: доля свободных площадей продолжает снижаться — в классе А на 3%, в классе В — на 2%. Это позволяет прогнозировать дальнейший рост спроса в 2020 году, причем особый интерес представляют большие современные офисные блоки.

Еще одна интересная особенность года — рост интереса покупателей к загородной недвижимости: выросла и доля в целом, и процент именно жилья (домов, а не дач и садовых участков). Вероятно, это связано с «омоложением» покупателя: за три года средний возраст снизился с 42,3 до 38,1 лет. А более молодые отличаются мобильностью и наметившейся тенденцией к «бегству» из городов.

компания "Этажи"

Правда, следует отметить, что при оценке загородной недвижимости существует очень много нюансов при определении цены, поэтому стоимость предложения там традиционно завышена и колебания цены составляют от плюс 20 до минус 50% от первоначальной. Чтобы не «промахнуться» при выборе загородного жилья, лучше воспользоваться услугами опытного эксперта в сфере недвижимости, специализирующегося именно в этом направлении.

компания "Этажи"

Ключевые прогнозы экспертов на 2020 год

Одна из главных опасностей отрасли — уход с рынка тех девелоперов, которые не смогут работать по правилам, установленным законом 214-ФЗ. Этот нормативный акт предусматривает новые правила оформления документов, увеличение финансового порога входа в бизнес, проектное финансирование, большую долю собственного капитала в стоимости объекта, взносы в компенсационный фонд и прочие ужесточения для застройщиков. Ориентировочный прогноз таков, что бизнес покинут около 20% участников. Потенциально это снизит возможности оставшихся по вводимым объемам и дополнительно может повысить цены из-за консолидации рынка.

Главный аналитик Промсвязьбанка Владимир Лящук полагает, что основной тенденцией следующего года станет продолжающееся падение спроса на новостройки на фоне роста цены, падающих доходов и недостаточно низкой ипотечной ставки. При этом застройщики будут вынуждены снижать цены, чтобы как-то поддержать ввод в эксплуатацию объектов, по которым получены разрешения на строительство. Но снижение вряд ли превысит 1% к текущему уровню.

Руководитель отдела ипотеки ГК «Инград» Вячеслав Приймак не исключает возможность еще одного снижения ключевой ставки ЦБ, а от ипотечных кредитов в 2020 году ожидает уровня 8,5–8,7%. В то же время, директор по маркетингу «Инград» Анна Соколова уверена, что застройщики будут осторожно повышать цены, следуя за ростом себестоимости строительства и темпами готовности своих объектов.

То, что цены на жилье продолжат расти, не сомневается практически никто из опрошенных экспертов. Аналитики девелоперской компании «ПСК» прогнозируют повышение по итогам 2020 года на уровне 6−10%. Генеральный директор ГК «Атлант» Роман Лябихов ожидает увеличения на 10%. Генеральный директор компании Euroinvest Development Станислав Данелян говорит о предстоящем росте примерно на 10%. Однако, по его словам, все будет зависеть от характеристик дома, планировки и прочих технических вопросов. Вероятно, будут и региональные особенности. В частности, специалисты Группы «Самолет» прогнозируют прибавку 15−20% для Московской области, но лишь 10−15% в Москве.

Главный вопрос — когда покупать?

Вероятно, оптимальным для покупки периодом станет первый-второй квартал 2020 года. Ставка ипотеки, возможно, снизится еще на 0,2−0,4 процентных пункта, а цены постепенно могут начать «откатываться» назад. Но они вряд ли будут снижаться в открытую, то есть цена предложения останется на уровне, но за счет скидок и торга объекты можно будет купить дешевле.

Директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов пояснил, что на фоне сниженного спроса в большинстве регионов России в 2019 году, количество предложений на рынке жилья сейчас выше среднегодовых показателей. Это с одной стороны обеспечивает возможность выбрать наиболее достойный вариант, с другой — договориться о снижении заявленной стоимости объекта недвижимости, тем самым, сэкономив не только на сниженных процентных ставках по ипотеке. «Не существует универсального ответа на вопрос — когда покупать. Ситуация на рынке недвижимости постоянно меняется под влиянием многих факторов и может по-разному отражаться на том или ином сегменте рынка. Обеспечить максимально выгодную покупку для своего клиента в любой период времени — задача специалистов по недвижимости», — резюмирует Хусаинов.

Если прогнозы экспертов в отношении снижения ключевой ставки оправдаются, то оно приведет к очередному нарушению баланса на рынке недвижимости между спросом и предложением, что естественным образом вновь скажется на цене. И не стоит забывать о традиционном весенне-летнем оживлении спроса. Поэтому рост цен на недвижимость в будущем году — процесс необратимый.