Хотя за последние два года рынок недвижимости и ипотечного кредитования переживал не лучшие времена: менялись ставки, требования к заемщикам, стоимость квадратного метра. Значит ли увеличение объемов одобренной ипотеки, что тяжелые годы позади, выяснило РБК Тюмень.
В 2015 году ситуация была нестабильной. В это время ставка кредитования то росла, то снижалась. В начале года она превысила 14%, а к декабрю упала почти до 12%. Однако в 2016 году проценты вернулись к показателям докризисного 2014 года, отмечает аналитический центр АИЖК. Среднее значение ставки стабилизировалось и составило 12-13%. В 2017 году наблюдается тенденция на снижение. На конференции «Инновации рынка недвижимости» Сбербанк, лидер по объему выданных кредитов за 2016 год, объявил об уменьшении процентных ставок в среднем на 1,1 пункт (при определенных условиях можно оформить ипотечный кредит под 10,4%).
На том же мероприятии президент и председатель правления Сбербанка Герман Греф обозначил тенденции рынка. По его мнению, в ближайшие 10 лет банковская система будет развиваться в сторону «цифровизации». Так, была представлена платформа ДомКлик, которая стала доступной для массового потребителя с января 2017 года. Она позволяет подать заявку на ипотеку и получить одобрение в режиме онлайн, с ее помощью жилищный кредит оформили более 120 тысяч человек. Кроме этого, Сбербанк выделил стратегических партнеров и назвал федеральную риэлторскую компанию «Этажи» лидером по выдаче ипотечных кредитов среди агентств недвижимости по России. Кстати, в «Этажах» электронную ипотеку запустили на несколько месяцев раньше, в ноябре 2016 года. «Ипотека Online» от агентства недвижимости позволяет одновременно отправлять заявки в несколько банков по единому пакету документов.
Ипотека становится доступнее: ставки снижаются, стоимость недвижимости тоже падает, а зарплата, согласно данным Сбербанка, растет. Например, тюменцы в декабре 2015 — январе 2016 года брали ипотечный кредит на сумму 1 млн 848 тыс. 304 рубля, а к декабрю 2016 года средняя сумма снизилась до 1 млн 635 тыс. 462 рублей. Следовательно, ежемесячный платеж по ипотеке у жителей Тюменской области сократился с 22 до 20 тыс. рублей. Отметим также, что национальное бюро кредитных историй (НБКИ) пересчитало сумму семейного дохода для комфортного обслуживания ипотечного кредита в Тюменской области (без ХМАО и ЯНАО). В 2016 году она составила 58,2 тыс. рублей, что на 13,5% ниже, чем в прошлом году. При условии, что доход в семье получают два человека, платеж в 20 тыс. рублей посилен для тюменцев.
Многолетний уровень наблюдений показывает, что квартиры, которые покупают в ипотеку, на 5-8% дороже, чем недвижимость за наличный расчет. Собственники охотнее снижают цену, когда имеют дело с «живыми» деньгами. В последние два года владельцы недвижимости были вынуждены соглашаться с условиями покупателя из-за низкого спроса. В период экономической нестабильности наблюдалось отклонение от нормы — до 25%. Покупатели рассматривали недвижимость как наиболее понятное средство для инвестиции наличных средств и приобретали то жилье, на которое хватило без заемных средств. Сейчас ситуация немного стабилизировалась. Но все равно часть жителей области не решаются на ипотечные кредиты из-за того, что их доход не является стабильным.
Доля ипотечных средств в сделках с недвижимостью в 2015-2016 гг активно менялась. В январе 2015 года она составила чуть менее 25%. В середине марта стартовала программа по субсидированию процентных ставок «Ипотека с государственной поддержкой», и показатель вырос до 35%. В августе 2015 года наблюдался интересный эффект от программы: собственники стали снижать цены, чтобы привлечь покупателей с наличными средствами, и доля заемных средств снова упала. Затем ситуация на рынке нормализовалась. И с сентября 2015 и до конца 2016 года около 30% всех средств, потраченных на приобретение недвижимости, — были заемными.
Поскольку ипотека с господдержкой закончилась, сейчас есть потребность в новых программах. «У ипотечного рынка есть возможности для развития. Застройщикам нужно активнее сотрудничать с банками и агентствами недвижимости. Риэлторские компании лучше видят потребности клиента: как должно выглядеть жилье, насколько доступно его приобретение. Год назад мы говорили о новых подходах к кредитованию, когда совмещается рассрочка от застройщика до окончания строительства и кредитная линия от банка. Сейчас такая программа появилась: до получения готовой квартиры заемщик может оплачивать только часть платежа», — прокомментировала заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова.
Она отметила, что программа еще не совершенна, у застройщиков нет уверенности в получении второго транша. «Если покупатель просрочит платеж, то банк не выдаст ему вторую часть кредита, и сделка у застройщика может сорваться. Этого легко избежать, если девелопер сам будет платить по кредиту до ввода дома в эксплуатацию. И только с получением готовой квартиры покупатель начинает сам платить по кредиту. Возможны и другие направления взаимовыгодного сотрудничества по разным сферам недвижимости. Также в 2017 году банки пересмотрели подход к рефинансированию и готовы продолжать работать в этом направлении, привлекая качественных клиентов на современные условия кредитования», — подытожила Решетникова.
