Круглый стол «Развиватели» территорий: можно ли совместить частные и социальные интересы в проектах застройки?» состоялся 16 апреля в рамках межрегионального «Бизнес-дня РБК».
Комплексное развитие территорий в Тюмени
Регион стабильно демонстрирует высокие темпы ввода. Так, по итогам 2024 года Тюменская область двое превысила плановые показатели нацпроекта «Жилье и городская среда».
«У нас за 10 лет было введено 10 млн квадратных метров жилья. Итого за год порядка миллиона квадратных метров. По вводу жилья в 2024 году на одного жителя (кв. м общей площади жилья на одного человека) в Тюмени — 1,71 кв. м. В среднем по России — 0,7 кв.м», — сказала Екатерина Чистякова, начальник отдела комплексного развития территорий Департамента земельных отношений и градостроительства администрации города Тюмени.
По данным Минстроя, в 2024 году Тюменская область вошла в пятерку лидеров по вовлечению земельных участков в комплексное развитие территорий (КРТ). В Тюмени первое разрешение на строительство было выдано в 2023 году в рамках реализации договора КРТ, заключенного по итогам аукциона, проведенного администрацией города Тюмени, на право реализации проекта комплексного развития территории (КРТ). Это ЖК «Европейский берег 2.0» от федерального застройщика «Страна Девелопмент». Первую сваю проекта торжественно забивали с участием директора департамента КРТ Минстроя Марии Синичич.
Сейчас в Тюмени запущены 20 проектов КРТ на площади 289 га с градпотенциалом более 2,8 млн кв.м. Общая площадь сноса по заключенным договорам составляет более 122 тыс. кв. м, в том числе 200 многоквартирных домов, 858 зданий ИЖС и 157 нежилых объектов капитального строительства.
Самой крупной территорией комплексного развития является жилой район ДОК «Красный Октябрь». Общая площадь — 120 га.
По словам Екатерины Чистяковой, за все время реализации проектов КРТ в Тюмени с 2021 года и по настоящее время выработалась схема взаимодействия между застройщиками и властью, регулирующая обязательства обеих сторон. Как правило, застройщики берут на себя строительство объектов инфраструктуры, а администрация участвует в части технического присоединения строящихся объектов к инженерным сетям. Также, по словам спикера, частично за счет бюджета проводится расселение граждан из аварийного жилья. Большая роль в реализации механизма КРТ уделяется взаимодействию администрации города с жителями, обеспечение жилищных и имущественных прав которых является первоочередной задачей муниципалитета.
«Обязательства, которые муниципалитет может взять на себя и реализовать их за счет бюджета, также представлены в форме переселения граждан, то есть 50% переселяет застройщик, а 50% в счет бюджета. Такая программа у нас реализована. Это район Лесобазы, территория в районе улицы Камчатской — пилотный проект 2021 года КРТ жилой застройки в Тюмени.
Социальные объекты на наших площадках застройщик строит и передает в публичную собственность безвозмездно, но при этом администрация обеспечивает утверждение комплексных схем инженерно-технического обеспечения, строительство объектов инженерной инфраструктуры, транспортной инфраструктуры в соответствии с муниципальными программами», — прокомментировала Екатерина Чистякова.
На территории улиц Дамбовской — Мельникайте общей площадью 8 га застройщик выкупил под снос гаражи, которые были самовольно установлены, и передал освободившиеся земли городу для строительства линейного объекта. В будущем здесь появится новая транспортная развязка.
Как рассказал председатель правления ГК «Паритет Девелопмент» Павел Галкин, при реализации социальных обязательств по проектам КРТ главная задача бизнеса и власти — договориться об объеме инвестиций.
«В структуру стоимости проектов заложена фиксированная доля затрат на землю (допустим, 20%), и если эта доля сокращается — например, после снижения кадастровой стоимости или оптимизации территории — у застройщика возникает возможность направить высвободившиеся средства на социальные объекты, что становится предметом переговоров с муниципалитетом. Ключевая задача — достичь договоренности и утвердить объем инвестиций так, чтобы доля земли оставалась в заданных рамках, но при этом сохранился баланс между коммерческой эффективностью и вкладом в развитие городской среды. Сегодня в каждом регионе бизнес и власть придерживаются такой позиции, и мы видим, что гибкость в распределении ресурсов создает дополнительную ценность для всех участников», — отметил Павел Галкин.
По словам Екатерины Чистяковой, впервые в рамках КРТ в Тюмени в прошлом году были проведены масштабные археологические работы на территории застройки площадью 0,8 га, которая расположена в центре города, в квартале улиц Герцена — Семакова — Урицкого. Экспертизу проводила команда археологов из Екатеринбурга. Площадь археологических исследований составила 2 тыс. кв. м. Было изучено более 20 построек разного времени, самые ранние из которых датируются второй половиной — концом ХIX века.
Сейчас градостроительный потенциал расширения проектов комплексного развития территории (КРТ) в Тюмени составляет более 2 млн кв. м. При этом его обеспечивает как стабильный спрос на участки со стороны строительных компаний, так и интерес со стороны жителей. Кроме этого, изменения в законодательной базе позволили включать в проекты КРТ не только территории с МКД, но и ИЖС.
«Много депрессивных территорий, жители которых к нам обращаются. На самом деле, до 1 марта мы не могли принять решение КРТ, поскольку на этих территориях не было многоквартирных аварийных домов. Сейчас основанием для комплексного развития территорий являются не только многоквартирные дома, но и индивидуальный жилищный фонд (ИЖС). Поэтому теперь, если такая территория соответствует критериям, мы ее принимаем. В проработке под КРТ сейчас находятся еще территории общей площадью 229 га с градпотенциалом более 2 млн кв. м. В основном это участки индивидуального жилищного строительства для возведения высотной жилой застройки», — рассказала Екатерина Чистякова.
Также она упомянула о новой территории площадью 37,2 га, по которой сейчас принимается решение о комплексном развитии. Участок расположен на Лесобазе, в районе улиц Судостроителей — Камчатской — Константина Заслонова. Аукцион на право заключения договора о комплексном развитии этой территории (КРТ) жилой застройки будет объявлен в конце августа. По мнению спикера, он имеет экономическую целесообразность, так как расположен в локации с готовой социальной инфраструктурой и объектами инженерно-технического обеспечения.
По словам Екатерины Чистяковой, механизм КРТ позволяет перепрограммировать депрессивные территории в структуре города, превращая их в комфортную среду. В настоящее время в городе совместными силами администрации, застройщиков формируется новый имидж старого района Лесобазы. Акцент будет сделан на природный и инфраструктурный потенциал территории.
«Мы в рамках коллаборации с девелоперами Лесобазы и креативным агентством города Тюмени разработали коммуникационную стратегию, направленную на перепозиционирование данной локации. Поэтому скоро приступим к ее реализации. Мы взаимодействуем в той части, чтобы территории КРТ на Лесобазе перестали быть отчужденными островками безопасности. Нам необходима связка между этими проектами», — сказала Анна Ятченко, директор по маркетингу и продукту девелоперской компании «Харизмы».
«Надо» или «хочу»: как совместить интересы бизнеса и власти
По мнению профессора Санкт-Петербургского государственного экономического университета Елены Ткаченко, инструменты государственно-частного партнерства (ГЧП) помогают совместить частные и социальные интересы в проектах застройки.
«В отношении социальных объектов можно использовать инструменты ГЧП. Например, механизм концессии. Такая практика есть в некоторых областях. Она показала себя на приличном уровне там, где речь идет о создании социальной инфраструктуры на территориях комплексного развития, когда сами объекты создаются на условиях концессии софинансирования, которое имеет предпосылки для более качественных и объемных инвестиций», — прокомментировала Елена Ткаченко.
При этом Елена Ткаченко отметила, что с точки зрения застройщика и города девелоперский продукт — жилая недвижимость, рассматривается с разных точек зрения. Для девелопера будущий проект — это прибыль, для города жилищное строительство — это нагрузка.
«Жилищный объект — это объект, который не приносит дохода иного, кроме очень низкого налога на недвижимость. То есть никакой дополнительной доходности не создает в противовес объекта коммерческой недвижимости или объектам, которые генерируют потоки прибыли и наполняют местные бюджеты. Здесь с точки зрения города и с точки зрения девелопера разное понимание ценностей. И отсюда желание города нагрузить проект хоть какой-то пользой для того, чтобы он заработал», — рассказала Елена Ткаченко.
Основатель проекта для девелоперов GMK Study Виктория Белявская считает, что некоторые девелоперы не видят ценности в создании точек притяжения. Они готовы вкладываться в дополнительные функции, только если уверены в их окупаемости. Но есть и те, кто считает такие проекты нужными и важными, но не обладают финансовыми возможностями для их реализации. В этом случае нужен диалог между бизнесом, властью и горожанами, чтобы проект случился.
В Тюмени не хватает рекреационных зон, об этом рассказала коммерческий директор девелоперской компании «Харизмы» Полина Науджюс.
«У нас есть два крупных парка, как будто бы еще хочется больше природы в городе, больше озеленения и мест, где можно просто гулять, даже без инфраструктуры, логически чистая зона. Не представляю возможным, как это сделать, но если город будет расти и развиваться, возможно, и прирастать в своих границах, тогда, может быть, это получится реализовать», — сказала Полина Науджюс.
Илья Курбатов, руководитель центра благоустройства архитектурно-брендинговой компании DEVISION, считает, что реализовать данное решение возможно на месте гаражных кооперативов в черте города.
«В городской среде остро ощущается нехватка зеленых рекреационных каркасов. Их создание способно значительно снизить нагрузку на медицинскую и транспортную инфраструктуру. Когда люди получают возможность передвигаться пешком по бульварам и регулярно гулять, это служит профилактикой сердечно-сосудистых заболеваний. Как следствие — уменьшается количество обращений в медицинские учреждения и снижается использование личного автотранспорта.
Сегодня существуют территории, занятые гаражными массивами, которые можно трансформировать в пешеходные зеленые коридоры», — отметил Илья Курбатов.
Дмитрий Макеев, директор по продажам девелоперской компании «Создатели», также отметил, что городу не хватает крупных спортивных объектов.
По мнению Дениса Ганиева, основателя компании «САЛЬТО», в микрорайонах мало просторных спортивных залов (как закрытых, так и на открытом воздухе), инфраструктуры для досуга детей и многоуровневых многофункциональных паркингов.
«При проектировании заложите там 2-, 3-этажный центр детского творчества, куда с удовольствием зайдут небольшие студии. Сдавайте их постоянно в аренду, будьте собственниками этих помещений, также не хватает многоуровневых паркингов в новых районах, которые также могут быть многофункциональными: с СТО/магазинами и мойками. Достаточно медленно развивается направление light-индастриал, в больших КРТ можно смело формировать производства мебели и шоурумы по продаже материалов для ремонта, которые будут помогать будущим жителям делать ремонты или оказывать бытовые услуги», — предложил Денис Ганиев.
Тренд — сохранять исторический контекст
За последние годы ны рынке недвижимости наблюдается интерес к созданию проектов, отражающих идентичность города. Архитекторы при реализации проектов редевелопмента сохраняют в своих проектах исторический контекст.
Так, застройщик «Брусника» при реализации своих проектов уделяет внимание историческому контексту проектируемой территории. Сегодня в портфеле застройщика в Тюмени три проекта комплексного развития территории: в Заречном микрорайоне и микрорайоне ДОК.
«Там, где возможно оставить исторический контекст, мы его стараемся всегда сохранить», — сказал Иван Соболев, коммерческий директор компании «Брусника».
Хороший пример этому — проект реставрации электростанции на территории жилого района (г. Тюмень, ул. Госпаровская, 33). На этапе разработки мастер-плана архитекторы интегрировали здание электростанции в среду нового района: по завершению строительных работ перед ним планируют благоустроить общественную площадь с местами отдыха и озеленением. В настоящее время в здании располагается офис.
Подход застройщика при работе с объектами культурного наследия, расположенными на территории реализуемых проектов, направлен на перепрограммирование пространства, исходя из текущих потребностей жителей города. При этом застройщик всегда стремится сохранить архитектуру исторического здания.
«В проекте «Республика 205», который возводим на месте бывшего завода медоборудования, в одном из старых цехов создадим креативный кластер «Кузница», — сказал Иван Соболев.
Продукт: цена vs качество
По словам коммерческого директора девелоперской компании «Харизмы» Полины Науджюс, сейчас на девелоперов, помимо высокой ключевой, ставки оказывает влияние процентная ставка по проектному финансированию. Это отражается на стоимости квадратного метра недвижимости.
«По поводу того, как в текущей рыночной ситуации меняется цена квадратного метра. На рост стоимости влияет процентная ставка по проектному финансированию. Вот если бы не это, то, возможно, рост был бы не такой существенный», — сказала Полина Науджюс.
Для сохранения цен застройщики применяют разные стратегии.
«Сегодня у всех разные стратегии. Начинает сначала продавать, потом строить, тем самым наполняя счета эскроу, так скажем опережая выборку и поэтому снижая ставку по проектному финансированию. Кто-то просто регулирует цены определенного пула лотов, для того чтобы обеспечить наполняемость на эскроу-счетах, и потому уже свою маржу закладывает в продажи будущих очередей», — рассказала Полина Науджюс.
При этом тюменские застройщики не будут корректировать проекты в сторону удешевления, потому что прошли те времена, когда продавали квадратные метры.
«Отчасти из-за того, что сейчас такое разнообразие проектов хорошего качества в Тюмени. У нас, действительно, очень высокая планка, и, если мы будем менять его в обратную сторону, откатываться и снова строить квадратные метры, мы конкуренцию не выдержим. Соответственно, так как мы сами задали себе такую высокую планку, то строить ниже и хуже уже не сможем. Потому что люди уже очень привыкли жить в достойном качестве», — сказала Полина Науджюс.
Поддержал спикера Илья Курбатов, руководитель центра благоустройства архитектурно-брендинговой компании DEVISION, он сичтает, что сейчас покупатели готовы платить за комфортную среду.
По мнению Виктории Белявской, застройщикам необходимо перестроится и начать продавать не квадратные метры и комфортное жилье, а рабочие места.
«Вы все продаете жилые объекты, но, мне кажется, нужно продавать не квадратные метры и не жилье, а рабочие места, сценарии жизни. Если вы, строя на территории, будете создавать точки притяжения именно с точки зрения рабочих мест, то здесь совершенно по-другому изменится восприятие периферийных территории, не будет маятниковой активности и тогда не придется прокачивать Лесобазу или еще какие-то другие локации с точки зрения их привлекательности. Прежде всего создание рабочих мест и сценариев жизни — и есть ценность территории», — сказала Виктория Белявская.
Пример такого подхода, по словам Ильи Курбатова, уже реализован в Тюмени в Заречном микрорайоне.
«В заречной части города, рядом с ЖК «Айвазовский», расположен крупный научно-технический центр — важный драйвер локальной экономики. Это редкий пример сбалансированного микрорайона, где жители получают полноценную среду для жизни и работы без необходимости ежедневных поездок в другие части города», — сказал Илья Курбатов.
По мнению Александра Ермолаева, заместителя генерального директора по работе с партнерами «Меридиан», высокая конкуренция на фоне падения спроса на региональном рынке не позволит застройщикам ухудшать качество проектов. В такой ситуации необходимо искать компромиссы.
«Конкуренция за клиента сейчас не позволит сильно «раздевать» проекты. Допустим, клиентов, кто хочет купить квартиру, осталось столько же, а тех, кто может, — стало меньше в разы по понятным причинам. Заниматься ухудшением продукта — плохое решение. Лучше искать компромиссы: новых поставщиков, аналоги строительных материалов, какие-то цепочки налаживать, поработать вопросы оптимизации внутри компании», — сказал Александр Ермолаев.
По словам руководителя блока коммерческой недвижимости федерального застройщика «Страна Девелопмент» Александра Кацай, текущие экономические и геополитические условия не влияют на продукт, потому что цикл в девелопменте значительно дольше:
«Когда ты закладываешь основу проектов, то невсегда можно спрогнозировать то, что будет происходить через 2-3 года. Какой будет покупательская способность, как будет вести себя инвестор и что, в целом, будет на рынке: от стройматериалов до ключевой ставки. Поэтому большую ставку делаем на стабильность продукта и развитие территории. Мы стараемся создать добавочную стоимость, в том числе с помощью коммерческой недвижимости».
Дмитрий Лопатин, руководитель отдела продаж группы «Самолет», отметил высокий уровень местных застройщиков. Именно конкуренция становится стимулом развития отрасли в регионе, в таких условиях возрастает важность процесса проектирования.
«Раньше была задача просто обеспечить жильем, сейчас все пошло намного дальше. Сегодня проекты стали более продуманными, на это тратится много ресурсов, времени и сил. Застройщики создают не просто квадратные метры, а среду, в которой хочется жить за счет продуманной инфраструктуры, современных плейхабов, воркаут-пространств, благоустройства и т.п. Это возможно реализовать именно благодаря комплексному подходу к развитию территорий.
При этом для нас работа в регионе сегодня не ограничивается развитием внутри проекта. В сотрудничестве с администрациями городов группа «Самолет» принимает активное участие в развитии самого города — строим новые площадки, скверы, занимаемся вопросами реновации. Например, мы открыли в Екатеринбурге сквер МЧС, во Владивостоке в прошлом году открыли современный скейтпарк, поддерживаем экоповестку — установили фандоматы в одном из главных университетов города ДВФУ, а на месте парковки в центре появился благоустроенный сквер. В Тюмени совместно с администрацией реализовали проект «Улетного катка» в центре города. Такой подход к работе в регионе выгоден всем — застройщикам, жителям, власти. Это классический пример подхода win-win», — сказал Дмитрий Лопатин.
По словам Павла Галкина, председателя правления ГК «Паритет Девелопмент», девелоперы, вынужденные продавать жилье ниже себестоимости для пополнения эскроу-счетов, рискуют столкнуться с фатальным дисбалансом финансирования. В таких условиях неизбежны компромиссы — от упрощения архитектурных решений до снижения качества строительных работ, что в конечном итоге ударит по репутации застройщика и потребительским свойствам объекта.
«Компенсировать финансовые потери от продажи квадратных метров ниже себестоимости за счет последующего резкого повышения цен представляется экономически необоснованным. Практика демонстрирует, что невозможно в рамках одного проекта сначала реализовывать жилье по 95 тысяч рублей за квадратный метр, а затем пытаться продавать аналогичные объекты по 180 тысяч.
Это создает сразу несколько проблем: конкуренцию со вторичным рынком — собственники смогут перепродавать квартиры с маржей 30-40%; неизбежное снижение качества объектов — девелоперы, изначально занижающие цены для пополнения эскроу-счетов, вынуждены будут экономить на строительстве», — пояснил Павел Галкин.
Денис Ганиев, основатель компании «САЛЬТО», эксперт по благоустройству, полимерным покрытиям и напыляемой изоляции, официальный представитель завода Huntsman NMG в Тюменской области, отметил, что сейчас застройщики не экономят при выборе материалов для своих проектов, а инвестируют в качество, так как это влияет на их репутацию.
«Я не вижу такого, что сейчас на рынке идет упрощение. Наоборот, ищут такие варианты, которые дольше могут быть использованы без потери качества. То есть сейчас вложить, инвестировать на 10 лет, и не ремонтировать, чем сейчас вложить в плохие материалы, которые через год надо будет ремонтировать. Конечно, есть гарантийные обязательства, но жители то этого дома живут и видят, что у них там порвалась какая-то площадка, протерлось покрытие и так далее. Поэтому проще сразу сделать на 10 лет, и застройщики это понимают», — сказал основатель компании Денис Ганиев.
Коммерческий директор девелоперской компании «Север» Алексей Панов пояснил, что качество новостройки может зависеть от класса проекта. Не все застройщики сохранят прежний уровень, а только те, у кого достаточно ресурсов. Поэтому необходима более тесная коллаборация бизнеса и власти.
«В бизнес-сегменте застройщики продолжат улучшать свои проекты. Что касается эконом— и комфорт-класса, рынок не позволит снизить качество из-за высокой конкуренции. Однако ключевым фактором становится финансовая составляющая — наличие резервов у застройщика. Компании с высокой капитализацией и диверсифицированным портфелем, скорее всего, сохранят планку качества. Другие же, вероятно, будут вынуждены экономить. В этой ситуации важна интеграция с властью. Для реализации инфраструктурных проектов необходима активная коллаборация и конструктивный диалог», — прокомментировал Алексей Панов.
По информации Анны Ятченко, сейчас на первичном рынке Тюмени скопилось более 40 тыс. квартир, 75% которых из проектов комфорт-класса. Такой объем рынок сможет поглотить за 4 года.
«У нас на сегодня в Тюмени в многоквартирных домах остатков более 40 тыс. единиц. Это продаж на четыре года, и на 75% это проекты комфорт-класса», — сказала Анна Ятченко.
Дмитрий Макеев, отметил тенденцию на рынке — что застройщики стали сокращать среднюю площадь квартир в новых проектах, чтобы увеличить стоимость квадратного метра. Это достигается за счет перераспределения в квартирографии проекта соотношения между типами квартир и увеличения малогабаритных квартир. По словам застройщика, по такой схеме сейчас работают многие компании на рынке.
«Сейчас видим тенденцию в новых проектных декларациях — снижение средней площади квадратного метра по проекту. Если у нас средняя площадь — 60 квадратных метров, мы понимаем, что нам тяжело держать стоимость квадратного метра на уровне 140 000 — 150 000 руб., потому что площадь большая. Естественно, одно из решений — это снизить площадь. Например, сделать ее 50 кв. м. Эта схема уже отработана у компании «Страна» и «Меридиан». За счет этого и достигается эффективность цены квадратного метра, и не надо снижать качество стройки. Просто начинаешь больше зарабатывать с квадратного метра», — сказал Дмитрий Макеев.
Рынок недвижимости предлагает различные инструменты для реализации готового жилья, среди которых и аренда с правом выкупа, об этом рассказала Татьяна Каргаполова, учредитель консалтинговой компании «Статус». Одни из ключевых преимуществ аренды с правом выкупа, что можно не оформлять временную регистрацию в квартире, коммунальные платежи оплачиваются арендатором, ежемесячные платежи на 20-30% выше рыночных цен, чтобы ориентировать клиентов на выкуп, а не на долгосрочную аренду, оформляется полис страхования объекта, включая гражданскую ответственность арендатора, выкупная стоимость определяется заранее и включает в себя арендные платежи, которые учитываются при выкупе квартиры, есть обеспечительный платеж, например, 100 000 руб., который также идет в счет стоимости квартиры при выкупе.
«Покупателю такой инструмент удобен тем, что позволяет протестировать жилье перед покупкой, можно проживать в квартире в ожидании выгодных ипотечных ставок, ведь есть гибкость в выборе момента для выкупа квартиры. Также фиксированная сумма выкупа и возможность использования комбинированного подхода совмещения аренды с правом выкупа», — прокомментировала Татьяна Каргаполова.
Инструмент аренды с выкупом позволяет оптимизировать маржинальность проектов, особенно при реализации паркингов и кладовок. Например, можно предложить клиенту один объект в подарок (паркинг или кладовую), а второй — предоставить в аренду с правом выкупа.
Новая стратегия на рынке коммерческой недвижимости
По мнению Виктории Белявской, на рынке коммерческой недвижимости меняется стратегия: у застройщиков появляется желание упаковать коммерческую недвижимость и в принципе все инфраструктурные объекты в цепочку решений и даже где-то управлять ими. Спикер отметила, что с развитием городской среды в центре города становится больше пешеходного трафика, и эта тенденция будет усиливаться с развитием мастер-плана, а для этого нужен более качественный ритейл.
Компания «Страна Девелопмент» в своих проектах не сокращает площади коммерческой недвижимости, несмотря на то, что сейчас такая тенденция существует на рынке. При проектировании коммерции застройщики ориентируются, с одной стороны, на потребительский спрос, с другой — на создание добавочной ценности для жителей комплекса.
«Мы делаем помещения для бизнеса универсальными для того, чтобы они были максимально ликвидными и подходящими для всех видов бизнеса. Чтобы не получилось так, что в районе одни кофейни или салоны красоты. А чтобы резиденты комплексов могли в шаговой доступности закрыть все базовые потребности — сходить за продуктами, встретиться с друзьями в кафе, получить нужные услуги. Но при этом мы также идем по пути создания якорных арендаторов, например, крупных сетевых магазинов, для того, чтобы бизнесу, который будет находиться вокруг, было проще», — сказал коммерческой недвижимости федерального застройщика «Страна Девелопмент» Александр Кацай.
Александра Самойлович, директор по развитию компании «Колесник», считает, что сейчас важно создавать не только торговые площадки, но и работать с другими видами коммерческого использования объекта.
«В какой-то момент все пошли в формат торгового объекта, когда коммерция — это только торговля и все. Но при этом коммерция – это, действительно, важная функция. Это создание рабочего места их должно быть много. Мы видим, что и со складской недвижимостью можно работать, и с офисной недвижимостью, и с производственной», — сказала Александра Самойлович.
По мнению Павла Галкина, сейчас нужно строить крупные инфраструктурные объекты, которые будут привлекать в Тюменскую область людей из других регионов. Примером такого проекта является многофункциональный комплекс Si Hall (ул. Первомайская, 6), который создается в Тюмени в рамках реновации дома быта «Сибирь». Здание расположено в историческом и деловом центре города. После реновации здесь появятся летние террасы, уличный кинотеатр и пространства для проведения мероприятий под открытым небом, а также ресторан с панорамным видом на исторический центр. На первых этажах здания будут расположены помещения для ритейла.
Александр Касьянов, руководитель ГК «Альянс» и основатель центра доходной недвижимости «Касьянов» рассказал о востребованности коммерческой недвижимости в спальных районах среди малого бизнеса.
«Мы в разных районах города, в том числе в центре, создаем недвижимость, и в любом районе города наши объекты пользуются хорошим спросом. Причем нередко в удаленных районах у нас арендные ставки даже выше, чем в центре города. Надо понимать, что там эта недвижимость для малых предпринимателей: из beauty-сферы, различных компьютерных мастеров, сферы занятий с детьми и так далее. Им всем где-то надо принимать клиентов. Если раньше была такая тенденция, что всех принимали в квартирах, то сейчас многие уходят от этого в офисное пространство», — прокомментировал Александр Касьянов.
По словам Ивана Михайлова, генерального директора холдинговой компании «ДИНА», в Тюмении не хватает арендаторов с интересными концепциями.
«В Тюмени очень много рестораторов, большие проекты, а вот небольшие локальные ресторанные концепции (корнеры) — с ними катастрофическая проблема. Потому что это все равно большие деньги — не все могут себе это позволить. Мы этим занимаемся на рынке «Михайловском» в Тюмени. И я знаю, сколько это стоит, и мы им помогаем реализовывать эти проекты за наш счет, потому что ремонт и оборудование стоят очень дорого, а площади маленькие. Каждый ресторатор знает, что только с больших площадей зарабатываются действительно большие деньги, поэтому у нас все строят по 600, 800, 1000 кв. м рестораны и так далее», — сказал Иван Михайлов.
Новое позиционирование
Дмитрий Кудинов, основатель компании «СтройМаркетингИнвест», предлагает застройщикам поменять позиционирование и пересобрать продукт, выбрав в качестве отличительных характеристик продукта его техническую начинку.
«Посмотрите, из чего строится сам объект и делайте на это акцент. Говоря о преимуществах технических характеристик, называйте бренды с которыми работаете. Новостройки по принципу «плохие/хорошие» сейчас оценивают по локации, благоустройству, условиям покупки, квартирографии. Все коммуникации с потребителем в основном направлены на это, продукт формируют по целостной картине. Но на самом деле продукт — это качественные бригады, т.е. строители-подрядчики с высокими компетенциями и долговечные используемые материалы, а не потому что там детских площадок нет или паркинг в подарок. Мы считаем, что надо сконцентрироваться на продукте. Именно на производителях, поставщиках и подрядчиках. Сейчас никто активно не говорит о том, что строит из высококачественного материала, который взяли на современном заводе, который прошел экспертный аудит. А это та же самая добавленная стоимость. Также это нужно не только для конечного потребителя — покупателя жилья, а для самих застройщиков, можно выстроить договоренности со всеми поставщиками, пересобрав продукт, и договориться с надежными партнерами сразу на 5, 10, 15 лет вперед», — сказал Дмитрий Кудинов.
По мнению Ирины Косогоровой, это поможет застройщику выделиться на высококонкурентном рынке.
«Если вы начнете свою маркетинговую компанию с того, что у вас стопроцентная шумоизоляция, то вы будете первыми на этом рынке», — сказала Ирина Косогорова.
Павел Галкин отметил, что до сих пор в России остается актуальной проблема импортозамещения, поэтому цена на многие материалы существенно выросла. При этом из-за дефицита кадров строить новые производства не представляется возможным. А существующие заводы не готовы инвестировать в свое производство.
«Российский рынок строительных материалов характеризуется ограниченным количеством производителей и устойчивым дефицитом продукции. В результате цены на некоторые позиции выросли в четыре раза. Создание новых производственных мощностей сталкивается с системными сложностями. В прошлом году наша компания разработала проект строительного комбината. Согласно расчетам: объем необходимых инвестиций превышает 1 млрд рублей, требуемая численность персонала — 350 человек, срок окупаемости — 12 лет. Проанализировав эти показатели, а также учитывая острый дефицит кадров и высокую конкуренцию между существующими предприятиями за трудовые ресурсы, мы приняли решение отложить реализацию проекта. Современные экономические условия делают развитие новых производственных мощностей в отрасли крайне затруднительным — предприятия не готовы инвестировать в собственное развитие», — отметил Павел Галкин.
По мнению Павла Галкина, рынок строительных материалов в нашем регионе имеет ряд особенностей. Существует ограниченный круг поставщиков, при этом все участники рынка закупают материалы в одних и тех же местах. Качество данной продукции находится на хорошем уровне.
«В нашем регионе сложилась уникальная строительная культура, во многом отличающаяся от общероссийских трендов. В то время как в большинстве регионов страны доминирует технология газобетонного строительства с его геометрической точностью и экономией на отделочных материалах, у нас сохраняется приверженность традиционным решениям. Яркий пример — устойчивое предпочтение технологии «мокрого фасада» и керамзитоблоков. Хотя многие федеральные застройщики (такие как «Самолет») успешно применяют газобетонные конструкции, наш регион отказался от этой технологии около десятилетия назад после серии случаев растрескивания, что сформировало среди местных строителей определенное предубеждение. Любопытно, что это соответствует и потребительским предпочтениям: покупатели жилья редко требуют столетних гарантий на материалы, но охотно инвестируют в видимые элементы качества — от дверных ручек до финишной отделки. Такой подход создает своеобразный баланс между традиционными строительными практиками и современными требованиями к комфорту», — отметил Павел Галкин.
По мнению профессора Санкт-Петербургского государственного экономического университета Елены Ткаченко, для решения проблемы импортозамещения нужно создавать в регионе инновационный центр.
«Здесь нужно приземлять эти технологии поближе к потребителю. Это даст максимальный эффект с учетом потенциала местного университета, в котором есть очень хорошие наработки по инновации. Выбирать направления с учетом заинтересованных инвесторов, которые здесь же локализованы и с учетом высочайшей потребности в импортозамещении», — сказала Елена Ткаченко.