Решения , Тюмень ,  
0 
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.

Нежилое в жилом: не по остаточному принципу

Как правильно спланировать «содержимое» первых этажей в новых домах, чтобы было хорошо застройщику, арендаторам и жителям

Об основных принципах урбанистики и о том, что застройщики должны создавать сценарии жизни, а не просто строить дома и продавать квадратные метры, наслышан сегодня каждый. Однако, не все девелоперы детально работают над планированием нежилого в жилом. Этот вопрос иногда решается по остаточному принципу «помещения будут - арендаторы найдутся». Как же правильно спроектировать ситуацию, когда после сдачи дома хорошо всем: застройщику, арендатору и жителю? Комментирует Владимир Пелевин, коммерческий директор управляющей компании MALLTEAM.

Владимир Пелевин
Владимир Пелевин

Портрет покупателя – основа для правильной «коммерции»

При разработке нового девелоперского проекта на основе локации и класса жилья определяется детальный портрет покупателя. Социально-демографические характеристики, доход, образ жизни, увлечения и прочее. Эти данные становятся ключевыми для определения наполнения коммерческих помещений. Какие бизнес-концепции предусмотреть, чтобы жителям можно было получить необходимый набор товаров и сервиса в своем ЖК? Какой объем коммерческих помещений будет достаточным?

Другими критериями для определения правильного состава нежилого являются класс и стоимость жилья, соседство, то есть действующая инфраструктура рядом, а также внешний трафик (например, если ЖК находится по пути к ВУЗу, то можно предусмотреть соответствующие бизнесы – пекарню или кафе с бизнес-ланчами и так далее).

Технические решения для стрит-ритейла: все на этапе проекта!

Мы знаем, какие требования предъявляют арендаторы к помещениям, и, к сожалению, часто нежилые пространства в новых ЖК требуют технических изменений и доработок. Иногда масштабных по объему и времени проведения работ.

Наверняка, вы замечали, как у нас в Тюмени, например, органично смотрятся первые этажи домов в ЖК «Новин», «Видный», «Европейский Берег», «Звездный»? Здесь комфорт для арендаторов и жителей был предусмотрен заранее, на этапе разработки самой идеи. Продуманы планировки, размещение инженерных сетей, витрины, места для вывесок. Такой подход необходимо использовать сегодня каждому застройщику.

Нет - тупикам и «мертвым зонам»: в пешеходных потоках должна быть живая логика

Пешеходные потоки в жилом комплексе должны быть построены таким образом, чтобы жителям было удобно выйти за его пределы, быстро дойти до детского сада или близлежащего ТРЦ, то есть необходимы сквозные проходы. При этом стоит учитывать, что потоки нужно продумывать и с учетом трафика, полезного для арендаторов.

По пути в школу может быть расположен магазин канцтоваров, а по дороге из поликлиники – аптека. Застройщик должен думать о комфорте жителей, который, соответственно, способствует комфорту арендаторов, у которых товарооборот растет, а не падает.

Движимое недвижимое: ротация арендаторов имеет место быть

Арендаторов «раз и навсегда» не бывает. В наполнении коммерческой недвижимости в ЖК есть свои циклы. Например, в период заселения необходимо размещать арендаторов, которые: А. Наименее зависимы от трафика. Б. Продают товары и предоставляют услуги, которые потребуются в первые месяцы жизни комплекса.

Например, новоселам точно нужны магазины с товарами для обустройства быта, продуктовые магазины, аптеки, а вот ресторан в период ремонтов пока не будет востребован.

Затем ситуация меняется, и обновленному сценарию жизни ЖК нужна новая инфраструктура – рестораны, кафе, фитнес-центры, центры для детей.

Когда девелопер в выигрыше?

При правильном подходе к планированию нежилого в жилом, при продуманном подборе арендаторов застройщик получает более 70% заполняемости коммерческих помещений в первый год после ввода. Это хороший показатель, который «работает» на сокращение сроков окупаемости всего проекта.

Инновации Жизнь города: финский девелопер ЮИТ создает в Тюмени ЖК нового уровня
Содержание
Закрыть