Драйвером развития сферы строительства в регионе становятся инновационные технологии. Они проникают буквально во все сферы: от планирования на этапе застройки до возможности трансформировать планировку квартиры под желания покупателя. Эксперты сферы недвижимости на заочном круглом столе РБК Тюмень по теме «Инновации. Строительство и девелопмент» рассказали, как застройщики создают тренды и насколько важно продумывать коммерческую составляющую жилых комплексов.
Рост качества новостроек: миф или реальность?
О том, что покупатели становятся все более требовательными и юридически грамотными, что застройщикам приходится подстраиваться под спрос, улучшать планировки, отделку, состояние коммуникаций, рассказал специалист по приёмке квартир в новостройках федеральной компании «Этажи» Алексей Байдала:
«Покупатели квартир не только становятся более требовательными к качеству приобретаемой жилой недвижимости, но и более юридически грамотными в части норм, которые установлены к разным вариантам отделки помещений. Мало того растёт доля тех, кто обращается за профессиональной приемкой квартиры. По сравнению с прошлым годом, количество таких клиентов выросло на 25%.
Ещё одна интересная тенденция - все чаще покупателей интересует не только собственная квартира, но и состояние общедомового имущества, придомовая территория, подъезды к дому, будущая управляющая компания. Перед выбором потенциальные покупатели квартир изучают группы в социальных сетях собственников квартир в тех домах, которые уже были построены тем или иным застройщиком. В топе вопросов: качество звукоизоляции и утепления в квартире, светопрозрачные конструкции, состояние коммуникаций.
Репутация застройщикам крайне важна, поэтому и качество отделки следует за растущими требованиями потенциальных покупателей и это всегда баланс, где на противоположной чаше весов – стоимость объекта. Для кого-то принципиальное значение имеет цена и он готов смириться с незначительными недочётами, которые бывают в квартирах конкретно взятого застройщика, другие клиенты готовы рассматривать аналогичные варианты с более высокой ценой, но от застройщика, который имеет меньше нареканий от тех, кто уже приобретал квартиры у этого девелопера».
Развитая инфраструктура – половина успеха
Девелопер создает среду для жизни, это стало сегодня аксиомой. И в современном жилом комплексе еще на этапе проектирования должны быть предусмотрены сценарии жизни людей. Об этом корреспонденту РБК Тюмень рассказал управляющий партнер УК MALLTEAM Сергей Гусев:
«Жилые комплексы возводятся для горожан. И нужно понимать, какие магазины или сервисные центры должны быть на пути мамы, когда она забирает ребенка из детского сада? Достаточно ли в ЖК «Магнита» с его типовой линейкой продуктов или надо добавить небольшие магазинчики со специализированной продукцией? Нужен ли развивающий детский центр или лучше заменить его на центр йоги для взрослых? На эти вопросы отвечает девелопер, поскольку он знает портрет своего покупателя. Исходя из ответов, необходимо предусмотреть и инфраструктуру – в определенном объеме с определенным наполнением.
В итоге выбранные решения по «коммерции» определяют успех или неуспех бизнеса арендаторов. Например, если неверно определены пешеходные потоки, то кто-то из арендаторов будет обделен трафиком.
Что касается непосредственно подбора арендаторов, то здесь также много нюансов. Например, тема соседства, окружения. Есть бизнесы, которые «убивают» других арендаторов. Крупные компании не дают развиваться небольшим, в итоге помещения пустуют, и жители лишаются ассортимента и выбора. Или вопросы по размещению предприятий общественного питания – где и как надо расположить пекарню с ее технологическим оборудованием, чтобы не нарушить ежедневный комфорт жителей? Все это и много другое необходимо продумать на этапе разработки концепции нового жилого комплекса».
На уровне планирования
Внедрение различных инноваций необходимо в том числе и для того, чтобы сделать жизнь горожан комфортнее, чтобы создать такой дом, куда хотелось бы возвращаться и после работы, и из долгого отпуска, чтобы свой район, свой двор, своя квартира стала на самом деле местом силы.
Одним из новаторов является финский концерн ЮИТ, который предлагает тюменцам интересные европейские планировки. Среди самых востребованных и популярных на сегодня – квартиры с мастер-спальнями. Это спальные комнаты, у которых есть собственный выход в санузел и гардеробную. В квартире появляется личное пространство, скрытое от гостей.
«Также на пике популярности и просторные кухни-гостиные, где можно собираться за круглым столом всей семьей и принимать гостей. Еще одна тенденция – индивидуальный подход. В нашей квартирографии появились уникальные квартиры «Трансформеры». Клиенты покупают квартиру с подходящей площадью и выбирают из нескольких вариантов возможных планировок, а в будущем могут трансформировать квартиру на основе готовых решений», - говорит Сергей Разумов, руководитель филиала ЮИТ в Тюмени.
Все эти решения представлены в новом жилом комплексе ЮИТ на улице Профсоюзной. Здесь появятся пять домов, два надземных паркинга и торговая галерея. В этом районе в конце прошлого года компания ЮИТ ввела в эксплуатацию ЖК City Zen, состоящий из двух жилых домов. Новый проект получил название City Life, а получившийся микрорайон – «ЮИТ СИТИ».
«Проект отличается оригинальной архитектурой. Выходы из жилых домов организованы, как в европейских городах, на тихих улицах – Даудельная, Северная, Елецкая. Верхние этажи оформлены в виде ступенчатых модулей и напоминают детали конструктора LEGO. Продолжая экспериментировать с пространством двора, в ЖК City Life мы запланировали мощеный променад для прогулок, площадки для отдыха и занятий спортом на озелененной кровле паркингов, продуманный ландшафтный дизайн», – комментирует Сергей Разумов.
И для людей, и для бизнеса
Ни один современный жилой комплекс не мыслим без коммерческой недвижимости. Насколько комфортно предпринимателям въезжать в новые ЖК и какие могут быть для них риски, рассказал коммерческий директор управляющей компании MALLTEAM Владимир Пелевин:
«К сожалению, сегодня не все тюменские застройщики уделяют большое внимание концепции коммерческих помещений в своих жилых комплексах. И мы, оказывая услугу брокериджа для наших клиентов, иногда ограничены в выборе помещения, отвечающего требованиям бизнеса. Особенно сложно, если это ключевой федеральный ритейлер с достаточно жесткими требованиями к организации пространства.
С какими трудностями мы сталкиваемся? С недостаточно проработанными планировками и техническими решениями, например, в помещениях не та мощность электросетей или неподходящие оконные конструкции, с отсутствием подъездных путей. Да, эти вопросы мы решаем совместно с застройщиком, но хотелось бы еще на этапе проектирования дать свои рекомендации компании, чтобы исключить шероховатости и оптимизировать процесс работы с арендаторами.
Застройщикам также очень важно соблюдать разумный баланс между предложением «коммерции» в своих ЖК и спросу на них. Не нужно буквально в каждом доме своего ЖК проектировать коммерческие помещения на первых этажах. Это неверно. Надо анализировать локацию и только потом, обоснованно и продуманно планировать нежилые помещения в жилых домах».
BIM-технологий
По словам генерального директора ПИК-франшизы Егора Карченкова, только
5-7% застройщиков пользуются цифровыми технологиями. Сегодня цифровизация и стандартизация рутинных процессов – не тренд, а необходимость.
По статистике Минстроя за 2020 год только 5-7% застройщиков используют BIM-технологии, но при этом с их помощью возводят 20% всего жилья в России. Особенно четко мы видим этот «цифровой разрыв» при сравнении подходов к работе региональных и федеральных девелоперов.
А ведь информационные модели помогают возводить жилье быстрее и качественнее – сроки проектирования и строительства сокращаются на 20%, а сроки координации и согласований при разработке документации на 70-90%. Среди других плюсов: повышение безопасности и минимизация ошибок из-за отсутствия человеческого фактора, постоянная координация сотрудников и экономия ресурсов благодаря максимально точным расчетам.
На базе BIM создаются и другие рабочие инструменты. Например, в ПИК мы разработали «Градостроительный робот (R2)», который собирает огромный массив информации о земельном участке (использует спутниковые снимки, базы данных БТИ, 2ГИС и т.д), а после – строит будущий объект «в цифре». Помимо типичных расчетов программа берет на себя анализ уровня освещенности в квартире и даже вида из окна, определение оптимальной этажности и близости социальной инфраструктуры.
Еще один инструмент, который мы советуем использовать в работе над девелоперским проектом, – циклограммы. С их помощью стройка «разбивается» на потоки и этапы, определяются состав, сроки и стоимость работ. Самое важное – циклограмма точечно отражает состояние «фронтов» и порядок выполнения работ на них, показывает потребность в ресурсах на каждую единицу времени на каждом участке.
То есть девелопер наверняка знает, что именно этот работник в течение именно этого времени зальет именно это количество бетона, себестоимость которого равна именно этой сумме. Отображение строительного процесса во времени и пространстве здорово оптимизирует работу и делает проект более прозрачным и выгодным для застройщика, а впоследствии и для покупателя.